2012年3月嘉兴市嘉盛列满庭项目开盘前期运营研判.ppt

嘉兴市嘉盛龙庭项目开盘前期运营研判;剑走偏锋，有“智”者事竟成;报告框架;;;;;带着市场解读销售;区域;■联排、双拼、独栋市场供应量三驱齐升。通过上表统计可以看出，嘉兴当前别墅产品比较集中的两个区域，所推出产品主要以联排产品为主，同时双拼、独栋产品也呈递增之势；另据不完全统计，2011年嘉兴全年共计推出别墅产品700余套（含存量房350余套），其中联排别墅约300套，独栋、类独约150余套，双拼约230余套，经过全年销售去化，最终去化率不足5成；而进入2012年，随着绿城悦庄、万科金域缇香以及上实湘家荡别墅项目等先后面市，初步估计2012年全年别墅供应量将会突破2011年市场供应量； ■大面积段产品新的突破。在绿城1000平米以上独栋、700平米以上双拼未推出之前，嘉兴在售的联排主要集中在250-380平米，双拼集中在450-600平米，独栋集中在400-700平米，而随着绿城销售计划全面启动，对嘉兴顶级别墅无形中也树立了新的豪宅标准，使具备购买顶级别墅的消费人群多了一份选择，间接促成别墅市场目标人群更加细化； ■千万级别墅浮现。 根据上表统计，在绿城之前，在售联排总价主要集中在250-350和400-500万元两个档次，在售双拼总价主要集中在600-750万元，独栋总价主要集中在800万元以上，而绿城千万级的别墅彻底打破传统价格格局，让嘉兴别墅产品形成明显的高中低档次产品之间价值与价格的两极分化。;带着市场解读销售;秀洲区别墅市场2012年待推体量：;产品类型;万科金域缇香;万科金域缇香;万科金域缇香;万科金域缇香;万科金域缇香;绿城悦庄;绿城悦庄;绿城悦庄;【产品解析】——绿城第三代玫瑰系产品;【产品解析】——绿城第三代玫瑰系产品;绿城悦庄;绿城悦庄;绿城悦庄;中润卡堤亚宫;中润卡堤亚宫;中润卡堤亚宫;中润卡堤亚宫;中润卡堤亚宫;中润卡堤亚宫;秀湖云间绿大地;秀湖云间绿大地;秀湖云间绿大地;秀湖云间绿大地;那么，综合以上区域主要竞比个案 寻求本案别墅产品的竞争机会;带着市场解读销售;带着市场解读销售;;带着市场解读销售;案名;秀湖香颂湾;秀湖香颂湾;带着市场解读销售;那么，综合以上区域主要竞比个案 寻求本案洋房产品的???争机会;带着市场解读销售;;秀洲区2012年普通住宅在售市场格局;带着市场解读销售;;区域内典型竞比项目对比分析;PS：我们将本案普通住宅与区域典型项目进行产品力对比，以确定本案普通住宅竞争机会。;由此，本案普通住宅价值脱颖而出;本案普通住宅产品主要卖点确立;;;;比较项目;带着市场解读销售;别墅产品价格修正;序号;;;产品;带着市场解读销售;高层价格测算;;;分别依据推导出来别墅普通住宅价格 导入本案开发成本测算 推导价格的合理性？;对此，我们就根据江苏省地级市（江苏常州）的建筑标准（建安成本在8000元左右），结合两地间地域、物价等综合因素差异，并考虑本案建筑用材品质及档次较高，再留有充足余地的情况下得出本案整体（别墅+公寓）开发成本。;本项目大致成本核算情况表（按江苏省地级市标准）;带着市场解读销售;项目;4、室内设施工程 ;带着市场解读销售;;带着市场解读销售;秀洲新区规划结构：;带着市场解读销售;带着市场解读销售;;推盘顺序;;带着市场解读销售;;报告目的：梳理客群、明确推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;客户描述;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;报告目的：梳理客群、明确推广;;跟着客户解读推广;;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;跟着客户解读推广;;