2011年01月06日东莞广新源大岭山项目推广提报.ppt

广源大岭山项目推广提报;核心问题;不在大岭山，不在松山湖，不在主城区;在大岭山，在松山湖，在主城区;面对比价效应，出路在哪里？;;总体背景;1、东莞房地产格局，以南城东城主城区为主，向周边镇区辐射，一个核心热点，两大镇区组团的大趋势。 2、主城区是东莞房 地产发展最早也是最 成熟的区域。 3、凤岗塘厦次之， 邻近深圳，发展速度 加快。 4、受城市基础及轻轨 影响，虎门房地产发展 有望加速，一线品牌 万科进驻。;东莞楼市成交价格走势图;大岭山区域现状;大岭山区域发展趋势 大岭山区域房地产发展缓慢，成交量小，在东莞大背景下不温不火，偏安一隅。自10年进入泛松山湖片区，房地产发展出现曙光，松山湖客群导入，自此大岭山接壤松山湖，融入主城区。 ;松山湖区域现状;东莞城市规划四位一体战略及利好;发展空间;;项目状态分析;松山湖 总部基地，自然资源与城市化均好性强，房地产发展成熟;非同级的松山湖 松山湖均价在10000-15000元/㎡，与本案无竞争，也非同类项。;自省：未来可期;没有绝对的劣势 无收音机功能的IPOD，没有宽敞空间的MINICOOPER，无法更换电池的IPHONE……没有永远的劣势，就看如何转换。 两圈价值是相对劣势，就看我们如何说辞。;有目的的低价（比价）营销之道;产品研读;1-卖点级别划分;面对众多的卖点： 产品、环境、交通，哪个是核心？哪个是重点？;一级优势????? 区位/接壤松山湖 大岭山门户 二级优势???? 产品/创新美墅 宽厅户型 超高赠送 三级优势??? 环境/6大核心自然资源 集中受益 人文/大学集群 凯悦酒店 松湖烟雨 百花谷;核心优势确认;区位优势分析;区位本质洞察的惊叹 表面看来，我们项目处于两个圈甚至三个圈夹击的尴尬。 但是仔细分析后， 发现我们处于松山湖、大岭山交接地； 处于四位一体，融入主城区的交接地； 处于6大核心生态资源的交接地。;核心优势就是：圆中心;长安;?黄金交通轨道提速，项目受益;?密集路网融入主城，项目受益;;;;项目定位及价值体系;松山湖轻轨站点物业 ;?圈中央：华润超市、凯悦酒店、人和超市等咫尺尽享， R1R3双轻轨交叠圆中央。 ?景中央：5000平米天鹅湖、600平米天际立体泳池，双轴景观大道穿绕圆中央。 ?质中央：浪漫空中花汀、平顶花园，独创地下大空间，多重景观品质巨享圆中央。 ?绿中央：同沙公园、松山湖生态园、水濂山、大岭山森林7大自然不离圆中央。 ?学中央：东莞中学、中新小学、大岭山中学、广东医学院等众多名校围聚圆中央。;客群分析;1-物理属性分析;边圆客群 无力在松山湖置业 松山湖均价8000-14000元/㎡，价格高企，中层偏上也就是本案的核心客户被排除在松山湖外。 大岭山高端客群置业 大岭山均价4500-5500元/㎡，价格洼地，但是品质和面子跟不上。项目作为区域领袖，正是他们的理想居所。;2房 80㎡ 45万;;层峰人士;按照客户特征，对客户进行分类-洋房;按照客户特征，对客户进行分类-美墅;2-精神属性分析;美墅： 松山湖，豪宅板块，众所周知，10000-15000元/㎡，高层总价百万起，极难进入，面子难被满足，人生一大遗憾。 创新美墅，领军片区，身份面子+别墅享受一应俱全。;洋房： 从未有如此舒适居家的房子：5000平米湖景、600㎡无边际泳池，5000㎡商业街区，2000㎡超豪华会所，品质筑就的一流社区，在这样的环境里享受幸福生活及美好人生。;房地产核心因素是人，对位人群，精确制导。;区位战略 凌驾大岭山，领袖气度 抢隙松山湖，品质唯先;接轨松山湖 融入主城区;规避大岭山，接轨松山湖； 松山湖轻轨站点物业，更强于松山湖项目; 左湖右山, 6大生态资源，自在中央。;广告策略;1-策略;幸福在圆心;幸福： 对大岭山、松山湖美满居住的概括 圆中心： 强化两板块及几何中心的左右逢源优势;2-案名;主推 广源圆中央 简洁明了 易于记忆 传达项目核心优势;辅推 广源中央海悦 广源海悦中央;3-slogan：;幸福画个圈 我们在圆心;Logo大赏;;;;;;;;;推广策略;2011年;区域形象塑造;目的：强化广源圆中央形象，品牌项目差异性，为项目导入做铺垫 形式：以公关活动为主，大众传播和物料配合 媒介：户外、报纸、网络、新闻 物料：海报、背景板等现场包装;户外 幸福画个圈，我们在圆心 定位：松山湖轻轨站点物业;;;;;楼体挂幅 左松山湖 右大岭山 双轻轨美墅;;围墙 生活画个圈○圆中央的步伐很从容 华润超市、凯悦酒店、人和超市、华洋百货、天虹商场、 风尚酒吧街、创意生活城 R1R3双轻轨 生态画个圈○圆中央的身心很健康 同沙生态公园 松山湖生态园区 大岭山森林公园 水濂山森林公园 梦幻百花谷、状元笔公园 名校画个圈○圆中央的前途很