2011年07月保定地产项新目产品设计与营销策划.ppt

;前言　　 　　今年以来，国内地产市场调控加剧；限购限贷等政策的出台，使得本已处于观望态势中的地产市场更趋低迷。 　　在本报告中，本司策划部将结合目前国内地产情势、保定当地市场环境、若干竞争项目的分析及保定楼市的未来走向，初步给出本案在产品设计与营销中所应注重的若干问题；同时，结合我们以往类似物业营销实战经验及本司在地产代理领域中的操作手法、经营理念和团队优势等，为本案发掘切实可行的销售突破口，建立初步的营销策略框架。;　　以此为基点，我们谋求日后在具体营销过程中稳扎稳打并不断创造产品品牌亮点、提升企业核心形象，在平稳销售中穿插若干地产营销制胜“法宝”，用我们的智慧和经验缔造本案的营销佳话。 　　本报告是我们在初步了解项目概况基础上的产品设计与营销纲要，只是未来具体产品设计、营销方式和广告推广的框架型、粗略的见解；所有细节和每个阶段战略战术等，我们将在与贵司开展正式合作时再做细化与调整。;第一部分、当前保定地产市场态势总揽;一、当前国内地产市场态势择要 　　中国银监会7月20日表示：下半年银行业金融机构要密切关注二三线城市房地产市场风险。 　　可以想见，今年下半年，我国银行业金融机构要进一步加强房地产信贷风险防控，积极支持保障性安居工程建设，加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款管理。 　　自去年以来，国家已出台一系列地产市场紧缩政策。国内未来一段时间的楼市将更为严峻；如保定这样的二三线城市亦是不容乐观。;二、保定城市发展对楼市的影响和促进 　　保定位于河北省中部，紧邻北京、天津，城市历史悠久、交通网络发达，曾长期作为河北省会和全省政治、经济、文化中心，自古以来就是人口聚居之地。 　　加之近年来城市建设的快速发展，特别是国家级高新技术产业开发区——中国电谷，以及跻身中国低碳城市发展项目试点，更兼环渤海经济圈发展战略的推进，使得保定市在一应市政建设方面取得显著成就，由此亦带动本地楼市在近年来引得域内外置业者的广泛重视。;城市的快速发展带动置业热情的不断升温;三、保定楼市现状分析 1、5000元以上的楼市价位 　　全国房地产经理人联盟河北分盟名誉主席李水源先生近日表示：保定楼市均价5000元，应该在预料之中，并有上升空间。　　 　　目前，保定南部的河北省会石家庄的房价已涨至7000元以上；其实，保定楼市的“身价”较之石家庄更为“有利”——距离北京更近、历史更悠久、人口位居河北第一、自然景观资源更为丰富。所以，尽管当前楼市调控加剧，但我们对保定的地产市场依旧充满信心。;2、保障房对楼市的冲击 　　日前，河北省出台了《河北省城镇住房保障办法（试行）》，并将于今年8月1日起正式施行。 　　今后，保定市的商品住房项目将按省政府规定的建筑面积比例搭配建设廉租住房、公共租赁住房；搭配建设应当作为取得国有建设用地的前置条件；商品住房项目未按规定落实搭配的，不得进行土地出让及办理项目审批手续、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等手续。 　　可见，一定规模保障房的入市，将进一步瓜分本已萎缩的商品房市场。;3、市场观望更关注 　　目前保定楼市，尽管有新民居建设、保障房建设、明码标价等一系列调控政策出台，但是仍然有近半购房者认为这对房价上涨的态势难以形成足够威胁。 　　保定大多数购房者对于新民居持一定偏见，而保障房对于庞大的“刚需”又无异于杯水车薪，这类住房对刚需的分流效果并不明显，他们大多还是在考虑商品房。 　　所以，表面上楼市观望态势依旧，而观望正说明人们对房地产始终的关注。;4、房价预期依然看涨；自用多于投资 　　面对上涨多年的房价，本地逾50%的购房者仍然预期着房价继续上扬，不会因暂时的低迷而致使楼价下跌。 　　同样，楼市前途并不明朗；楼市的走势也并不能准确预测。对于购房者来说，观望也就成了大多数的选择。 　　本机构在保定实际调研后发现：76%消费者选择过段时间再考虑购房；对于购房用途，71%购房者用来自住，只有29%的人选择投资。显然，现在并不是一个楼市投资的合适时机。 ;当前保定本地消费者 的楼市态度;5、整体低迷，前景不甚明朗 　　目前，由于购房者信心不足，开发商对于楼市前途也并不自信，因而，保定本地楼市各种打折优惠活动层出不穷。 　　根据我司走访调研，保定多数在售楼盘售楼部访客稀疏，置业顾问抱怨近一段时间销量走低。为了活跃销量，开发商不得不使出各种招数吸引购房者，如老带新送礼品、组织看房团购活动等。尽管如此，我们认为，如果缺少必要的政策支持和行之有效的营销策略，项目的销售前景依然堪忧。;6、消费者与开发商的博弈将持续一段时间 　　近期，银行贷款收紧，开发商手头上资金紧张，减少贷款对于资金并不雄厚的、如本案这样的小型地产企业来说更是雪上加霜。 　　所以，中小地产企业目前多在大张旗鼓搞活动，加快销售以回笼资金。即便如此，也鲜有