2010年上海招商·南桥新1号后阶段推案计划.ppt

招商·南桥1号后阶段推案计划; 前期业务总结;截止2009年12月31日销售数据一览： 售足771套 售足面积74576.24平方米 售足均价10629.13元/平方米 售足金额792680532.00元 签约759套 签约面积73221.35平方米 签约均价10535.25元/平方米 签约金额771405017.00元 足退4套 足退484.71平方米 足退金额5428142.00元;区域分析;媒体分析;年龄分析;职业分析;职务分析;余房销售和10号楼客户积累方案;;业务策略;余房销售业务执行;10号楼业务执行;客户开发;新客户开发;定向开发;车主直投 邮政直投（高档社区） 户外看板 道旗 电子屏;邮政直投（东、北区乡镇企事业） 户外看板 道旗 电子屏（南方商厦）;前期未购客户挖潜;前期已购客户再购或介绍;品牌建设;品牌价值重新树立;品牌价值，如何传递;品牌价值，传递主题;品相展示工程;品相展示工程;品相展示工程;后续房源推案计划; 市场形势解读;近期市场政策变化盘点;受08年底出台的救市政策以及宽松货币政策的刺激，08年积累的刚需得到释放，09年一季度后期， 公寓市场率先强势反弹，并带动商品房市场成交回暖；此后在通胀预期下，由刚性需求带动的改善性、投资性甚至部分投机性（境外热钱游资）需求继续支撑市场成交，09年1-11月，全市累计成交商品房2914万㎡，较08年全年（2004万㎡）增长45%，公寓累计成交1359万㎡，较08年全年（741万㎡）增长83%； 随着整体市场回暖，成交价格一路攀升，8月更是在以星河湾为首的豪宅“组团”成交推动下，公寓达到18521元/㎡；高企的房价很大程度地打压了购房者尤其是公寓客户的积极性，受此影响，公寓成交量从二季度开始一路下滑，直到11月，在10月下半月市场集中放量和救市政策即将到期的刺激下，成交才止跌反弹，但后市难以乐观。;在整体市场回暖背景下，南桥新城由于缺乏供应，09年一季度成交依旧平淡；直到5月，本案、阳光春城、众旺苑集中放量，积压的需求迅速释放，成交量强劲反弹，09年1-11月公寓累计成交38.98万㎡，较08年全年（16.47万㎡）增长137%； 伴随着成交量的增加，以及区域品牌楼盘（本案、阳光春城、绿地南桥老街和绿地·领御）对南桥新城原有价格体系的冲击，南桥新城公???成交价格一路上涨，09年11月均价已达10612元/㎡，较08年同期上涨50.78%； 但是不断上涨的价格已经触动了南桥新城购房者的心理上限，超过了大多数客户的承受能力，11月公寓价格继续上涨，并不是各在售楼盘价格上涨，而是中低价价位楼盘相继售罄，导致高价楼盘比重不断增加所致，南桥新城公寓市场的价格增长将进入一个极其缓慢的阶段，甚至可能出现小范围的调整。而成交量由于价格因素，预计也将表现出波动中小幅下滑的态势。;南桥新城公寓市场2010年上半年供应分析;南桥新城公寓市场2010年上半年供应分析;10号楼办卡客户分析;截止2010年01月06日，累计办卡106张 （统计数据以办卡单据为准）;居住区域;年龄分析;职业分析;房型需求;面积需求;置业目的;家庭结构;关注重点;认知途径（媒体）;来访人员构成;交通工具;客户承受价格范围;办卡客户落点;目前现状; 1、推案条件;人气聚焦 现场展示 工地形象;2、推案思路;09.12.16;3、 量价配合; 量价配合;4、 开盘方案————领号选房;;;5、 推广方案;;市场评点： （1）目前整体市场成交价量均已呈现疲软之势，虽然南桥新城公寓市场受整体市场影响不大，但是高企的价格已经超过大多数购房者的承受能力、极大地打击了购房者的热情，加上之前市场成交反弹已经基本消化了前期积累的各种置业需求，近期南桥新城公寓市场将不得不面临需求支撑不足的问题； （2）11月，南郊新公馆开盘，推出全部房源，另外绿地官邸和恒盛湖畔豪庭也将相继开盘放量，虽然绿地观邸的报价依旧高企，而恒盛湖畔豪庭也传出内部关系可预定一空的消息，但是未来市场供求失衡的态势已经表露无疑，2010年上半年，南桥新城公寓市场很有可能将会出现一波价量调整。;10号楼;十号楼优劣势;竞品一览;战略步骤;营销战略;推广语;竞品一览;如何形成持续性和社区认同感;圈内圈外，家喻户晓、人人津津乐道;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;竞品一览;09.12.16;10.1.23;THANKS