2011年01月地产新政之新全面解读.pptVIP

;调控——2010主旋律;;;;;主流媒体14天接力炮轰高房价; 房价与政策的激烈博弈，是2010年整个国内房地产市场最为显著的一个特征。从2010年1月10日国务院发文要求遏制房价过快上涨，到2010年4月，被称为“国十条”的多项调控政策出台，而后到2010年9月底，国务院“新国五条”出炉，并由此引发的各地楼市调控细则，短短一年内，三轮严厉的楼市调控都在不同程度上遭到了市场的强烈“反击”。 　　这种反击最为直接的表现就是长时间居高不下的房价。从2010年4月份以来，全国70个大中城市房价持续上涨的趋势就未曾改变。根据国家统计局的数据，截止到11月，全国商品房销售面积已经同比增长9.8%至8.25亿平方米，而当月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比也上涨0.3%。 　　;2010 政策 十大关键词;“国十条”——重磅出击;2010.4.14新国十条——控制需求、压制投机 政策要点 房价过高地区可暂停发放第三套房贷。 坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 2、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 ;地方新政PK国十条：弱化的地方新政与硬约束的博弈;;;1、加大贯彻落实的力度。要各地立即出台或完善调整相关细则。严格实行问责制，政策落实不到位，要进行约谈，直至追究责任。 2、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。 3、调整契税和个人所得税优惠政策。加强土地增值税督查和清算、稽查。加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。 4、增加住房有效供给。土地部门和金融机构要支持保障房建设。 5、交易市场：依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。;(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年