世联郑州楷林国际大厦价格策略报告.pptVIP

1 楷林国际大厦价格策略报告 谨呈：河南楷林置业有限公司 策略形成思路 近三年郑州写字楼市场进入快速发展期，成交价格20%以上增长，销售面积年增长率26%以上。 本项目入市时将面临激烈竞争，在售项目余量及未来上市项目近150万平方米。 市场分析小结 由于售楼处开放时间在春节期间，项目没做任何广告宣传，客户来电来访主要是老客房回访。 来访客户购房目的以投资为主，购买写字楼决策因素是配套、价格、地理位置 客户预算总价以80-100万元之间的为主，需求面积100-300平方米。 自用客认为金东区写字楼价格在8000元左右，投资客看好区域升值潜力，但8000元以上的价格有点高。 郑州写字楼的价格箱体模型 意向客户分布箱体模型 目标回顾与目标解读 策略形成思路 目标及核心问题 平开高走，建立高价标竿，同时开盘立势目标实现；确保项目价值最大化 价格策略形成 建立明星和现金牛产品，实现平开高走策略 入市价格的选择直接导致核心均价的形成；市场整体溢价是变化的，根据阶段不同溢价比也不同； 策略在价格表中的表现 策略形成思路 均价测算方法选择 价格突破KPI体系 本项目硬件上具备一定的竞争优势 根据市场比准均价下的未来价值计算按照完全实现计算 客户预算总价以80-100万元之间的为主，需求面积100-300平方米。 核心均价形成 策略形成思路 按照入市价8000计算可实现整体均价为9178元 按照入市价8300计算可实现整体均价为9523元 按照入市价8600计算可实现整体均价为9867元 最终价格表对比与核算——总价区间分析 最终价格表对比与核算——竞争比较分析 总价敏感性分析 策略形成思路 建立明星和现金牛产品，实现平开高走策略 控制风险、价值前置，一步到 位的平开高走 需要强调的几个问题： 1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分 4、比准价形成 取案原则： 产品结构相似、区域接近、目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 34项比准指标： 片区形象档次、楼盘昭示性、商务氛围、周边商务配套、景观价值、 升值前瞻、公共交通、地铁、交通/道路状况 空间合并可能性、层高、梁底高度、实用率、采光、朝向、外观形象，楼体高度 大堂面积、层高、公共走道装修、走道宽度与形式、广场、电梯（品牌、数量) 车位、中央空调、商务会所、宽带接入、创新配置、发展商、承建商、 物管品牌、物管收费、价值回报时效、售楼处、样板房、现场围墙、楼体条幅 市场比较法进行步骤 银基王座 曼哈顿广场 曼哈顿广场 铭门盛世 浦发国际 楷林 国际 广汇PAMA 荣勋赢座 河南信息 广场 盛润国际 郑东新区 销售均价 7760 金东区 销售均价 8033 本项目所在金东区板块是郑州写字楼价格高地 区域竞争分析 　 2007.9 2007.12 5。4万　 53 810 15% 2% 400 50 6800 海联国际 40%/60% 　 　2007。12 　3。8万 140－200 1610　 70% 2% 400 40 8000 郑州国贸中心 　 2007.4 2007.6 　0。4万 90 1710　 90% 2%1% 100 100 6900 新芒果大厦 20%/80% 　 2007.8 　2。2万 80－227 1090　 40% 2% 200 50 9700 永和国际 100% 2007.10 2007.12 1。4万 200-600 1570 80% 4%1% 300 100 8300 中油国际 30%/70% 2007.7 2007.12 　2。5万 100 1510 30% 5%3%2% 1000 70 8500 曼哈顿广场 50%/50% 2007.12 2007.12 3万 200 1240 50% 一次性2% 30 30 6800 盛润·白宫 客户比例（投资/自用） 蓄客时间 销售时间 销售面积 成交主力面积 销售速度 销售率 付款方式折扣 朝向差价 层差价 售价（均价） 楼盘名称 筛选可比楼盘 原则： 同质同区：曼哈顿、荣勋赢座 异质同区：盛润国际 同质异区：郑州国贸中心、海联国际 永和国际9600元 荣勋赢座 8800 曼哈顿 8500 中油国际 8300 国贸中心8000 成交均价区间 (元/m2） 9000元以上 7500-9000 6500-7500 海联国际 7300 盛润白宫 6800 郑州甲级写字价格梯度 楷林国际属于哪个梯队？ 区域竞争分析 产品品质 诚意客户积累量 标签客户入驻 交房时间 265:1 259:1 151:1 168:1 车位配比 4760:1 6875:1 5900:1 5000:1 4000:1 电梯配比