2014年苏南商业考察报告.ppt

* 现场气氛 * 印象城总平图 印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，有效平衡了各个角落的人流，避免了人流过于集中。 * 主力店品牌 * 各层业态分布 Only/Vero moda/Jack Jones Asobio ZARA H M C A Mango Uniqlo Sephora Promod KFC 味千拉面 一茶一坐 星巴克 Papa Jone’s Powerland Nike 360 恒孚珠宝 一楼以男女服饰，休闲运动品牌，美容保健，珠宝鞋包配饰以及西式餐饮为主。其中服装以及西餐是绝对主力。相对于负一楼的经济实惠，印象城一楼则重在其整体项目气质的营造。代表小资情调的西式快餐、星巴克以及国际流行品牌ZARA、HM、UNIQLO都聚集在这一层。由于交通原因，大部分的人流都是从北面的两个门进入，所以印象城特地将ZARA、HM这些畅销品牌放在了项目最深处的位置，这样，可以吸引人流过去，带动了其他店铺的人流。 一层业态分布 * 印象城二楼服装的比例大幅上升，另外有少量珠宝，鞋包，配饰。通过一二楼的对比我们发现，ZARA、HM、UNIQLO这几家次主力店均为一复二，此外，更特地在二楼设置了NEXT这家次主力店。从而吸引客户上二楼逛逛除了这几家主力店外，二层缺乏其他的特色店，所以从现场观察来看，二楼人气要比其他楼层要差一些。 C A H M ZARA Only/Vero moda/Jack Jones Me City Next Lachapelle Uniqlo Etam Belle Manning 嘉旺茶餐厅 JNBY 二层业态分布 * 印象城三楼娱乐和家居功能相对增强。主要商铺为儿童用品、家居用品、电玩等。餐饮娱乐也较二楼为多，特别是将影院、电玩这类目的性消费较强的业态引入此楼层，带动了闲逛型业态的消费。所以，三楼的人气要比二楼旺盛一些。 三层业态分布 嘉禾影院: 2,472 ㎡ Sport 100 Best Buy MUJI 美联国际英语 Fly High 金宝贝 Mother care 小吕宋 * 四层业态分布 四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮娱乐，特别是餐饮。另外还有百思买这个电器主力店。少量保健美容类店铺。在同一楼层，主力业态集中在中间，次要业态在边角。其中，外婆家这家餐饮店起到了印象城意想不到的吸客效果，可以说，除了嘉禾影城外，外婆家打响了印象城的餐饮招牌，进而带动了其他服饰类产品的销售。这也再一次证明了特色餐饮对购物中心的巨大影响力。 * 负一楼引入了沃尔玛主力店，租赁面积为19426平米，其他商铺29家，租赁面积为2,372平米，主要以中式快餐为主，价格定为中低端，比较亲民，主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房甜品、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中国移动以及若干银行取款机等。 负一层业态分布 * 项目设计亮点 印象城中庭面积较大,楼层净高较高,走廊宽敞,阳光通过玻璃天顶直射人内,置身其中感觉舒适. ，所有店铺均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角；站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。 左右印象城租赁面积7万多㎡，楼层高5m，采用了大面积中庭设计，内街走廊宽度约7米，店铺装修后的高度也差不多在4米。 更值得称道的是设计上大量采用自然光，商场主体拥有6个大小不一的玻璃天花，阳光可以直射，分层式车库每一层都有自然光，置身于这样的场所，和传统百货相比，完全没有“不见天日”的压抑感。 在配套上，导视系统非常便捷，客户很容易找的想去的地方。 * 为了解决交通问题，印象城每层楼面都设置了直梯两部（在购物中心的两边），自动扶梯四部（均匀分布在购物中心轴线上）以及跨过中庭的天桥，有效解决了上下以及左右的人流动线问题，使客户非常方便的就可以到达目的地。 * 小结 印象城的经营非常成功，人气旺盛，是一个非常值得借鉴学习的项目，其成功是多方面因素构成的，简单分析如下： 项目定位及业态规划： 在业态定位和比重上，印象城加大了餐饮、娱乐、休闲等等体验型业态，在电商和网购盛行的大趋势下，依然能够保持旺盛的人气和良好的经营效益，这与其科学合理的业态规划和定位是分不开的。 招商策略 　印象城的经营品牌一向让业界和消费者赞不绝口，主力店有沃尔玛、嘉禾影院、百思买，次主力店有ZARA、HM、MUJI、UNIQLO、NEXT。餐饮有外婆家、俏江南、星巴克以及当地的一些强势品牌。很多一线品牌都是第一次进入市场，使得印象城占满先机。 　在前期招商过程中，印象城对于品牌的选择坚持“专业、慎重”的原则，具体来说： 　　1)尽量做厂