房地产全程开发见解介绍.doc

总图布局方案及其优化设计这样做，拯救上亿成本 概念论 房地产项目整体开发流程:土地获取+定位决策+产品设计+项目报建+施工建设+推广销售+交付使用 项目整体开发流程18个关键节点——里程碑计划 1项目启动会2国有土地使用证3建设用地规划许可证4总平面规划设计完成5方案评审会通过6方案图报建7地基础施工图完成8主体施工图完成9建设工程规划许可证10精装交楼标准施工图纸及材料定板11项目开工12施工许可证13主体开工14预售许可证15开盘16主体封顶17竣工验收18入伙。 住宅按层数划分如下： 1 低多层住宅为一层至三层； 2 多层住宅为四层至六层； 3 中高层住宅为七层至九层； 4 高层住宅为十层及以上。 设计周期=3:5:2=设计前期+实施方案+施工图 主要设计阶段：概念设计：大概 6周；详规设计：大概 6周；单体方案：大概 12周；扩初方案：大概 6周；施工图设计：施工标准和结构形式，大概 10周；景观设计：大概 5-6周；样板房及会所设计：大概 4周。关键要素：各阶段方案评审。 五证二书三表 (1竣工验收备案表。2.房屋实测面积表。3.住宅工程质量分户验收表。住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》) 总图定位具有极高附加值与技术创意含量，往往关系着项目成败。项目往往需要比较多个总图的经济效益，不同方案的盈利能力往往相差数亿。设计方案的优劣甚至可以改变项目的整体盈利能力。深圳龙岗丰庆路住宅项目规划与户型优化设计，创造了1.8亿价值； 设计费只占建设成本的1%左右，而影响的是100倍设计费的建造成本，影响的是数百倍设计费的销售额。着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。 项目设计的时间占总开发的时间的三分之一，但是其对项目成本的影响却高达七成。施工技术再先进，也只能减少20%左右的成本。 依据规划局的规划要点（控规）；1建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模(地上地下)，容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求， 2、地形图；平面及竖向图 3、项目有关要求；居住群体，户型情况，建筑色彩的要求， 　　 4、市政水、电、热、燃等管线接口位置； 　　 5、周边现状。名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带地质勘察等。 　 6重点利用地形、利用退台、利用点式高层、利用周边、利用建筑朝向方位角 根据以上条件　制作测算表格，大致要求的建筑类别、户型进行强排，估算容积率，对项目定位。同时建设用地应尽量紧凑，集中开发，减少土方、道路、管网成本。尽量沿城市道路边界开发，可以取得较长的沿街界面为原则，保证排水畅通方便交通组织满足消防登高面登高台要求。论证双拼式别墅的特征、联排别墅、类独别墅、叠拼别墅、独栋别墅、微型别墅、高层住宅楼层的取舍方案。 依据各类建筑分别对应的容积率数值。可以据此做初步的项目判断。 1容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。 　 　2容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。 3穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。容积率0.5-0.8， 4一般的双拼、联排别墅。 容积率0.8-1.2， 5正常的多层+小高层项目。 　　容积率2.0-2.5， 6正常的小高层项目。 　　容积率2.5-3.0， 7高层项目(楼高100米以内)，容积率3.0-6.0 8摩天大楼项目。容积率6.0以上 场地建设成本的主要部分是土石方、边坡支护和基础处理工程。这些都和总图布局及竖向设计直接关联，而这部分内容又是方案前期阶段需要重点考虑的，所以对成本的控制必须从设计前端开始。充分利用自然地形，避免高填、深挖，减少土石方、基础、防护工程等的工程量。在处理土方时宁愿多挖少填。因为填方区基础处理的成本远大于相同土方量的挖方加外运成本。 通过土石方量、边坡挡墙、基础工程、防排洪、道路工程计算来验证各建筑物摆放是否经济合理-挖方量（m3）-填方量（m3）-净方量（m3）对比进行成本控制。既要满足使用要求，又要满足经济、安全和景观等方面的要求。 建筑规划总图设计布局8要点 ?一、??用足指标：??做够容积率和建筑密度，用足规划法规的边界边? 由于地价一定，容积率的损失会提高楼地面价，从而损失利润。影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 提高容积率的办法有：政策漏洞、加大进深、精细化日照设计、梯户比、V型布局、把用足顶层局部复式等。北退南复 二、资源善用 1因