中原--清江广场写字楼市场定位及推广策略.pptVIP

* * * * 项目分析—突破点 项目现状 突破方向 ◇ 非传统办公区域，企业认可度较低。 ◇ 地处龙江新城，辐射范围小。 ◇ 产品定位个性化、特色化、差异化； ◇ 推广形象高端化； ◇ 景观环境优质化。 ◇ 对于写字楼来说，周边的商业配套比较分散。 ◇ 区域现有写字楼基本为商住两用、物业服务水平较低。 ◇ 自配集中型商业配套，使工作、生活、购物一站式解决。 ◇ 高端定位，明确产品功能，避免鱼龙混杂，强调物业服务。 1、产品定位创新：颠覆现有高档写字楼标准，建立个性化的智能写字楼，建立形象标杆。 2、户型结构创新：充分利用5.4米挑高优势，打造龙江乃至南京最有个性的产品。 3、建筑规划创新：充分利用近2万平米的绿地广场，打造成南京最名副其实的绿色办公楼。 4、硬、软件配置创新：整个写字楼将以智能化、人性化设计和要求。 项目定位 宏观环境分析 营销推广 项目分析 客群分析 产品定位 产品建议 * 客群研究—回顾思考 我们思考：如何找到项目的目标客户？ 他们是谁？ 他们在哪里？ 他们人群有多少？ 他们从事何种行业？ 他们需要什么样的产品？ 对市场环境的再回顾和思考： 我们发现： 1、处于上升阶段的南京写字楼市场在产品设计、客户分类尚不够精细，实际上有大量的客户没有找到十分满意的办公环境； 2、对于区域和产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间； 3、对于开发战略的应用尚存在一定的不足，客户与项目互动的案例相对较少。 我们认为： 1、在后金融危机时代，经济的发展将有力带动各区域板块内的写字楼需求。 2、随着产业结构的调整，未来几年内，以批发和零售业、金融业、交通运输等生产性服务业和以应用软件及系统集成、智能电网、生物医药、新能源和新材料等高新技术产业和创新型服务业将成为南京的主导产业。 3、未来的客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得以体现。自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将得到青睐。 * 客户类型 消化面积 价格承受能力 数量比例 营销特征 客户特点 大客户 整层以上 整层 强 小 被动 刁钻、 集团决策 共享程度高 注重形象 追求个盘风格 价值核算思维 主流客户 100－400 中 中 有追随喜好 追求性价比 资本运作倾向 价值核算思维 基础客户 40－100 弱 大 主动 注重实际利益 对价格敏感 有投资目的 关注区域价值 基础客户 主流客户 大客户 客群研究—购买力划分 结论：大客户无疑是消化能力最强的，单个销售面积也是最大的，然而基础客户和主流客户占据了最多的数量。 * 企业自用 投资客户 企业自身 发展需要 对市场有 绝对信心 客群研究—需求划分 客户特征： 特殊群体 专业性强，没有固定工作 由股票或住宅的投资逐步演变而来 关注点： 注重投资回报率，及未来升值潜力 倾向于选择可以任意间隔的写字楼 物业管理品牌 注重产品的功能和位置 倾向于选择面积较小的写字楼 关注点： 这类企业发展稳定，开始注意公司的形象， 需要好的写字楼体现实力,争取客户。 对办公物业的选择要求有良好的外在形象，经济，实用，基本配套设施完善，物管服务规范， 办公场所的面积从几十平米到300多平米不等。 以本地成长型中小型企业和外地驻宁办事处或分支机构为主。 客户特征： 值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。 * 客群研究—客户定位 外地企业驻宁办事处或分支机构、中小投资者， 银行、国有大中型企业、大型民营企业及房产开发商整层租售。 本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业主。 核心客户 重要客户 偶得客户 * 客群研究—客户战略 中小型、创新型、成长型的现代服务企业及本地投资客是我们的主要客群。 考虑楼市宏观趋势 考虑竞争对手状况 考虑客户的需求 我们必须先抓住那部分最容易获得的客户，占领先机！ 本项目将吸引龙江板块乃至整个南京的目光！ 注重产品品质打造，重视产品形象推广及企业包装。 * 项目定位 宏观环境分析 营销推广 项目分析 客群分析 产品定位 产品建议 地段： 高档人居板块，河西最早开发的区域， 商业、交通配套日趋完善。 区域内办公氛围不足且相对分散。 品牌： 苏宁品牌，在地产界影响力剧增 国际品牌物业服务 产品： 户型分割灵活 建筑高度27层约两百米 5.4米挑高 超大绿地面积 自建大型集中商业配套 最有潜力的发展区域，资源有一定共享性 独享，质量保证，实力体现 产品优势，价值可延展 产品定位—卖点整合 龙江首席智能化绿色办公领地 客观上我们需要他 主观上我们拥有他 区域内的高端定位 项目的软硬件的优势体现 物业的专属性 产品定位