中南集团锡林浩特项目市场调研及可行性分析报告.pptVIP

经济指标：总占地3000亩，可建设用地约2000亩。容积率指标不限，取地成本较低 本体分析小结—— 老城区的旧改项目放量较大，08年入市的项目较多，规模普遍较小，不足10万平米的项目占一半以上 新区项目尚未进入大规模开发阶段，目前在售项目少，基本都处在大规模项目的首期开发阶段 受气候影响，锡林浩特全年销售期约8-9个月，项目年均销售面积为2-3万平米 锡林浩特由于气候原因，12-2月住宅基本无销售，销售期为8-9个月。 统计项目共14个，年销售2万平米为平台水平，整体去化速度并不高。 05-06年开盘的锡湖世家、广达欣城等项目，凭借略高于市场平台的产品品质、营销水平获得良好的销售，消化均超过3万平米/年。同时赢得良好口碑。 社区内公共空间多为水泥地，用于地面停车，园林绿化少，宜居性差 在售项目的社区公共空间较简单，基本没有过多装饰，绿化空间少。 入住后，很多项目社区内的公共空间被用作停车，几乎没有园林绿化。 营销意识薄弱，以开发商团队自己销售为主。营销手段少，多数旧改项目仍为售楼处自然上门 营销意识不强，主要是开发商团队自己销售，没有客户接待和维护意识，也没有营销引导。 个别项目（亿嘉名仕）引进代理商，销售状况较好。 营销手段主要有：户外广告牌，派单，电视广告。但多数旧改项目还是以售楼处自然上门为主。 锡林浩特市住宅有预售，但目前锡市客户对期房抗性较大， 真正卖的好的时候还是现房 锡市客户看中房子的实体，对期房的不确定性抵抗心理明显。 房子预售情况普遍不好，只有房子基本是现房的时候开盘，销售才能有量。 外地开发商的开发水平普遍高于本地，也在一定程度上提升了市场的总体水平 大陆锡湖世家和广达欣城是目前在售项目中开发水平较高的。 由唐山大陆集团开发的锡湖世家是首个欧式风格的别墅，与其他项目的普通小二层别墅形成了明显差别。 广达欣城的规划设计水平较高，是当地首个打造核心主轴空间的项目。 典型项目1：锡湖世家凭借锡林湖的稀缺水资源和适度超越的产品力，成为锡林浩特高端项目的典范 作为锡市最高端的项目，别墅总价尚未突破200万，两年仅销售60套，客观反应锡市目前高端客户数量不多 作为锡市唯一一个真正的别墅社区，锡湖世家几乎不存在市场竞争。但年消化仅30套别墅，证明目前整个锡市高端客户量不多。 锡市高端客户比较分散，缺乏财富群体比较集中的行业。 典型项目2：广达欣城是当地最出色的多层社区，外地开发商开发，高产品力实现了高价格，叫好又叫座 广达欣城的规划了社区核心主轴，且在项目一期展示了社区入口、主轴景观等核心要素，形成吸引点 广达欣城在项目中央规划的一条景观主轴，使项目规划水平超越平台水平，在众多同为兵营式排布的项目中脱颖而出。 入口以对称结构形成仪式感使客户能够在第一印象形成对项目的品质认知。 园林主轴中设置一些的雕塑小品，增加景观观赏性。 老城区是锡市的商业、经济、文化中心，目前老城仍是居住氛围最浓的区域，启动了大量旧城拆改项目 老城的贝子庙是锡市的发源地，老城聚集了较多的商业、教育配套，未来新区将不会建设大规模的集中商业，规划了一所学校。未来城市的商业、 教育中心仍在老城区。 锡市的商业单中心发展，目前大规模商业都在贝子庙以及南侧的额尔敦路聚集，这里是锡市的商业核心区。 新区住宅用地基本出让完毕，其住宅供给也将在未来几年陆续释放 新区土地已基本出让完毕，后续将很少再有土地供应。 新区住宅用地总规模在200万平米左右。按照1.0的容积率计算，将产生约200万平米的市场供给。 客户没有明显细分，客户关注点都处在从核心产品层向外围产品层过渡的阶段 看好城市产业和经济发展，锡市预测近年将有较大规模的人口增长，均来自煤炭产业发展和牧民转移 锡市规划近几年将有较大规模的人口增长。规划到2015年人口增长到24万。 根据政府访谈，人口的增长点主要在于：“围封转移”政策带来的牧民进城，以及空投大型国有煤炭企业带来的高素质人才。 类似城市选择原则及研究切入点 一 、类似城市选择原则： 1、煤炭产业发展成熟，已成为城市的支柱产业； 2、煤炭产业带动了城市相关产业及整体经济发展； 二 、研究切入点： 1、煤炭产业的发展如何影响城市总体经济发展？ 2、煤炭产业发展对城市人口的增加，尤其是高质量人口的增加是否有贡献？ 3、煤炭产业发展对人群结构及城市房地产市场发展产生怎样的影响？ 鄂尔多斯市位于内蒙中南部，依托本地的丰富资源，成为内蒙的经济“金三角”城市之一 鄂尔多斯市位于内蒙中南部，鄂市是内蒙的经济强市，与包头、呼和浩特共同构成内蒙的经济“金三角”。 鄂市的羊绒、煤炭等资源相当丰富，对城市的经济发展形成强劲支撑。 鄂尔多斯下辖七旗一区，总面积8.7万平方公里，总人口154.8万人。其中东胜区是市政府所在地，面积2530平方公里，人口43万。 自200