中信金融大厦营销策划案1.docVIP

青岛中信金融大厦营销策划案 作者：美国往事思????考 国际甲级写字楼［GRANDEAOFFICE］标准： #61548;????交通便利，基础设施完备，位于城市的CBD，行政配套齐全 #61548;????建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高 #61548;????平均每200平方米至少一个停车位 #61548;????楼层吊顶后净高2.6米以上 #61548;????平均每5层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒 #61548;????最少具备50－60瓦／平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视像会议设备 #61548;????提供四管式空调系统和24小时空调供应 #61548;????拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司 #61548;????设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主  在青岛的写字楼市场上，真正可以称得上为甲级写字楼的项目几乎没有，而中信金融大厦真正具备打造成甲级写字楼的潜质。 前 言  1.????市场分析  今年下半年，境内的写字楼供应市场出现结构性变化，市场供应量创出全国新的记录；需求结构也在发生变化，主要表现在“两外”资本——外地资本和外国资本的进入上，最引人注目的就是外资企业或机构在写字楼市场只租不买的“骑墙策略”将发生动摇，出于本土化的需要，外资企业和机构大面积购买写字楼的案例明显增多。 但是，中资企业机构仍是写字楼市场的主流力量，目前很多境内外著名的大公司，已不再偏爱“全家福”式的办公室，而转向总部与各部门分开，总部设在中心商务区的“黄金地段”，生产、销售、服务等部门分别设置在与业务相关连的地段。 写字楼市场价格将现“中间冷，两头热”的局面；写字楼市场开发结构从港澳、东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变，标志着写字楼“内资开发时代”的来临。 1．1．区域市场分析：  目前东部写字楼租金标准基本上在人民币3元/平方米#8226;天左右（约合11美元/平方米的月租金），照此计算，以1万元/平方米的房价购置的写字楼物业，投资回收期大约为10年，符合物业投资的正常周期，投资回报有相当的吸引力。  　　西部的双星海富楼、第一百盛商业大厦，启用多年仍销售艰难；八大关的东海国际大厦绝佳风景、一流硬件、大力度的广告投入都未给该楼营销带来转机；香港中路的光大国际金融中心、华仁国际大厦、青岛国际金融中心都是公认的地区标志型建筑，其销售进度也不尽人意；香港中路如今仍有丰合广场钻石楼这样的“昔日贵族”在销售；高科园的裕龙大厦以低价位推出，半年内销售仅十余套。 　　青岛写字楼市场竞争实际上是东部写字楼的竞争，近年来该区域迅速汇集了的金融中心、行政中心，以及高档餐饮娱乐中心、文化中心，一些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新青岛的中央商务区。 东部前几年留下的写字楼存量房、烂尾楼较多，而且很多烂尾楼连基本的停车场都没有，如果作为写字楼，很难起死回生。在实际操作中发现，现在写字楼的配置至关重要，只要配置对口到位，写字楼还有更大的市场空间。 非典过后，青岛的许多写字楼销售明显转好，像凯旋大厦、数码港等，目前仅剩几套；山东路上很多烂尾楼重新启动，销售看好；在建中的乾豪国际广场也信心百倍的迈入了写字楼市场，由此可见，整个东部地区特别是香港中路地段的写字楼市场有着广阔的未来市场前景。 1．2．定向市场分析： 30层以上的高层写字楼近80%集中在这一地区；从写字楼的业户构成来看主要有以下三个特点：  二、????金融业和以金融业为依托的相关行业，如银行总部、银行各分行、银行代理处、银行办事处、财产保险、人寿保险、投资公司等； 三、????各大企业的总部和企业驻青的办事机构，如海信、青啤及海外知名企业的驻青办事处。 目前，外资偏爱星级酒店 ，一些高档写字楼的负责人都认为自己的写字楼已足够高档，却有很多外资机构宁愿花大价钱去租五星级酒店；香格里拉和颐中皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店，海天大酒店就有日本三友银行办事处；对于外资没有选择写字楼的原因是为了公司形象，宁愿多出点钱，但这也从一个侧面反映了岛城高档写字楼在硬件、软件等方面发展虽然已相当不错，但离国际顶级水准还有一定距离，而且要与青岛的城市功能、产业发展和市场需求紧密相联系，还必须有相当强大的产业作支撑，这方面青岛同境内的大城市相比还有一定的距离。 多数企业不敢投资写字楼 。在青岛虽然硬件、软件都能达到国际水准的顶级写字楼并不多，这个市场空间的潜力也非常明显，但想到青岛投资该行业的大财团却很少；就连一些写字楼的开发商都认为，高档写字楼是个投入大、周