项目成本法及其运用课件.pptVIP

课题三 重新购建价格的求取 一、重新购建价格的含义 重新购建价格也称为重新购建成本，是假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 其中，重新取得→重新购买；重新开发→重新生产。 把握重新购建价格的含义要特别注意3点： （1）重新购建价格是指在估价时点时的。 （2）重新购建价格是客观的。重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别企业或个人的实际支出和实际利润，而是相似房地产开发活动的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。 课题三 重新购建价格的求取 二、重新购建价格的求取思路 1．房地重新购建价格的求取思路 两大途径： 一是将该房地产作为一个整体，模拟现实中房地产开发经营过程，根据前述房地产价格构成采用成本法求取； 二是将该房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后将两者相加。 在实际估价中，应根据估价对象在估价时点的普遍开发建设方式，选用求取重新构建价格的途径。适用第一种路径求取的，应采用第一种路径求取。第二种路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。 课题三 重新购建价格的求取 2．土地重新购建价格的求取思路 通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场比较法、基准地价修正法等估价方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本的土地。也可以采用成本法求取其重新开发成本。 土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。 在求取旧的房地产特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。 课题三 重新购建价格的求取 3．建筑物重新购建价格的求取思路 是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，除此之外的其他状况均维持不变，然后在该土地上重新建造与该建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润； 也可以设想将该全新建筑物发包给建筑施工企业建造，由施工企业将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，发包人应支付给建筑施工企业的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格），再加上发包人的其它必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润。 课题三 重新购建价格的求取 三、建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格两种基准，即重建价格基准和重置价格基准。 （1）重建价格也称为重建成本、重建价值，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地理解为“复制”。 （2）重置价格也称为重置成本、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。 课题三 重新购建价格的求取 四、建筑物重新购建价格的求取 建筑物重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 成本法求取建筑物的重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，公式为： 其中，求取建筑安装工程费的具体方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 课题三 重新购建价格的求取 　　（一）单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。 单位比较法实质上是一种市场法。 单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。 课题三 重新购建价格的求取 1. 单位面积法 是调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，