影响上海市地价空间分布的区位因子探究.pdfVIP

第 52 卷第 5 期 地　理　学　报 V o l. 52, N o. 5 1997 年 9 月 A CTA GEO GRA PH ICA S IN ICA Sep. , 1997 影响上海市地价空间分布的 区位因子分析 杜德斌 (华东师范大学西欧北美地理研究所, 上海　200062) 徐建刚 (华东师范大学地理系, 上海　200062) 　　提　要　本文采用 G IS 技术和多元线性回归分析方法, 以土地批租地块为样本, 分析上海 市地价与城市区位因子的线性关系。回归分析结果表明: 南京路、市中心和淮海路是影响上海 市地价空间差异的主要区位因子, 外滩、次级商业中心和交通结节点对地价的影响很小, 表明 上海市地价的空间分布具有很高的向心性。上海市地价与区位因子这种关联性与该市的商业分 布格局、CBD 的功能结构和城市形态有关。 　　关键词　上海市　地价　区位因子　多元回归分析　G IS 城市地价与区位具有密切的关联性。西方地产评估专家曾有这样的名言: 决定地块优 [ 1 ] 劣的因素第一是区位, 第二是区位, 第三还是区位 。正因为如此, 城市地价成为地理学研 究的重要内容。 城市地价按其属性可分为市场地价和评估地价。市场地价是指地块在市场交易中达成 的价格。评估地价, 也称 “基准地价”或 “公告地价”, 它是由权威性的公共或私人土地评 ( ) 估机构对地块作出的估价, 是政府制定土地税 费 和调节、稳定房地产交易的依据。地 理学家对地价的研究也基本上是从这两方面展开的。一类是从地价的内涵出发, 通过对区 位要素的综合分析来探讨地价的评估方法或从事地价的实例评估; 另一类是通过分析市场 地价资料, 揭示地价空间分布规律及其与城市区位要素的关系, 以完善地价空间理论。西 方国家由于土地市场完善, 土地交易十分活跃, 这两方面的研究均十分盛行。有关地价和 区位要素之间的关系, 西方地理学家曾作过详尽的研究[2～ 5 ] 。改革开放以来, 随着我国土地 有偿使用制度的推行, 城市地价问题成为我国地理学家研究的热门课题, 不少学者开展了 大量城市基准地价评估的理论探讨和实例研究[ 6, 7 ] 。但是, 由于我国以往不存在土地市场, 缺 乏系统的地价资料, 因此尚无人研究市场地价与区位的关系。本文运用上海市土地批租地 块的地价资料, 采用 G IS 技术和多元回归分析方法, 分析上海中心城区地价的空间分布与 主要区位因子的线性关系, 并分析其形成原因。 ( ) 　　 　国家自然科学基金资助项 目 4930 1008 。本文在写作中得到严重敏教授、汤建中教授的指导和帮助, 在此深 表感谢! 　　来稿 日期: 199512; 收到修改稿 日期: 199605。 © 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights re