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我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。 二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会。在短期内调控不会结束的背景之下，二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场。与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择。根据万科、保利以及金地公布的拿地公告整理发现，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。正所谓“手中有粮，心中不慌”。中小房企在楼市调控政策中“瑟瑟发抖”的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市固然是“必争之地”，但是随着中国城镇化的不断推进，二、三线城市将会日渐繁荣，住宅需求也会日渐旺盛。在土地市场暂时冷清的情况下，大型房企趁机拿地，布局未来，自是情理之中。 2.3 房地产布局调整 2.3.1 大开发商竞争加剧。在国家宏观调控的措施下，楼市降价潮大有愈演愈烈之势。在越发严厉的调控压力之下，以万科、龙湖、中海、恒大、世茂、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商，在全国刮起了一股主动打折降价的促销热潮。 2.3.2 房地产企业在洗牌。根据相关统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高，相比去年同期分别上涨72%及102%。在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。 2.3.3 房企的转型。随着地产格局的变化，很多地产公司向多元化方向发展，其中商业地产、地产工业化、养老养生地产、旅游地产、文化地产、城市化运营将是趋势。 2.4 政策导向 2.4.1 国家只对房地产市场出现的价格过快上涨的城市给予抑制，而并非对所有城市如此。房地产业的平稳、健康发展对国民经济发展仍起着重要作用。 2.4.2 央行二季度储户调查显示，投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资上选。说明房地产是通胀时代人所共知最具有保值、增值功能的产品。 2.4.3 民间借贷合法化。央行定调民间借贷，“民间借贷”具有了制度层面的合法性，是正规金融有益和必要的补充。 2.4.4 存款准备金率下调。央行下调法定存款准备金率，这将有更多的资金流入房地产市场，开发商资金不再吃紧，购房者将