2009杭商业地产市场调查报告.docVIP

2009杭商业地产市场调查报告巨无霸似的综合体、光鲜亮丽的写字楼，商业地产作为众多地产业态当中一块重要的组成部分，似乎离普通购房者所能触及的投资范畴很远。而一铺养三代的观念，却一直根植在中国人的心中。 事实上，商业地产的概念十分广泛，写字楼、商铺、酒店式公寓、综合体、留用地……这些地产业态充斥在我们的周围，构成了我们生活和投资中不可或缺的一部分。 在本期的《风尚地产》中，我们将细分商业地产中的每个领域，分析当前的市场现状并做全面剖析，为读者带来一份详实的2009商业地产调查报告。 写字楼、酒店式公寓 市场现状 2009年的商业地产项目中，写字楼和酒店式公寓市场可谓一扫2008年的持续阴霾，自3月份开始就重振旗鼓，且上扬势头一波高过一波。 以写字楼成交数据为例，成交量从约31589平方米到5月份的约52630平方米，再到7月份约84919.3平方米，这个数字甚至高过了2008年7月份的写字楼64133平方米的成交量。 再来看一下近期的成交数据。三季度整个写字楼市场销售量呈现高位回落调整的态势，其中7月份销售总量达到84919.3平方米，创今年写字楼月度销售总量的新高，而八九月份是销售量达到高位后连续回落的两个月，销售量分别为69531.95平方米及51598.4平方米。 从销售价格方面来看，销售价格与前一季度相比没有太大的变化，销售价格为13954元/平方米，与前一季度相比上涨了2.6%，基本保持稳定。 整个市场写字楼产品的销售楼盘不足三成，除钱江新城的万银国际，迪凯商务中心等楼盘小有成交外，其他区域几乎没有写字楼楼盘成交。因此公寓类产品依然占据了整个写字楼市场的主要地位。 典型案例 从三季度各个区域的成交情况来看，滨江区和上城区的楼盘表现得相对活跃，成交情况良好。主要是这两个区域一个紧邻钱江新城，一个作为高新企业总部区域都是商务办公人群需求旺盛的区域，因此也造就了这两个区域此类产品形式集中的重要原因。 根据统计，三季度整个市场有成交的楼盘为35个，其中上城区和滨江区分别占到了8个和6个，而且其中大多数有成交的楼盘销售套数都在50套以上。 特别突出的楼盘有位于上城区的通润银座、钱江国际商务中心、凤凰城等楼盘，该类楼盘的产品形式都是属于公寓类产品，凭借区位优势及相对稳定的投资回报率，赢得了市场的欢迎，但该区域的楼盘也是销售均价较高的一个区域，如通润银座销售均价达到35000元/平方米。 滨江区一直都是公寓类产品投资的首选区域，主要是该区域的人群需求以企业总部居多，基本都是单身商务人士、企业白领、外来创业人士等需求个体，与该类产品形式相吻合，属于符合市场需求的产品形式，因此该区域的此类产品一直供销两旺。本季度推出的风尚蓝湾楼盘一经推出销售量就达到60%以上，成为销售冠军。 商业投资的专业性要求更高 滨江集团新城时代广场企划部经理 沈洁 目前杭州发展最成熟的商务区是黄龙世贸区，经过近10年的发展黄龙世贸区域已经聚集了诸如世贸丽晶城、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。而当下写字楼供应量较为充足的则出现在钱江新城。预计明年杭州写字楼的供应量将会有一个明显的上升。 事实上商业地产的开发和住宅地产相比存在着很大的不同，需要经历一个相对较长的周期，要想打造顶级写字楼就必须在后期的运营上下工夫。 潜在升值空间和稳定收益大 华元集团营销总监 张安娜 商业投资的专业性要求比住宅投资高得多，它所需要的资金规模也比住宅投资要庞大不少。 商业投资的回报是长期性的，它的资金回收比住宅投资要慢，但它的收益比住宅投资要稳定。这就意味着商业地产投资的风险比住宅投资要低，特别是在当前高房价的阴影下。 和住宅投资看重地段、价位、品质不同，商业投资看重的是物业所在区域的定位是否拥有浓厚的商业氛围、配套设施是否能满足企业的需求以及是否有能吸引客户关注的特色。尤其是最后一点，是在竞争中取胜的关键所在。 明年供应量将会明显上升 建工房产企划主管 周瑜 由于商业地产开发牵涉到包括开发商、商业经营管理公司、投资者、商家在内复杂的利益关系，这就要求投资者拥有较高的专业水准，以判断该商业项目是否具有投资价值和较高的升值空间。 村级留用地项目 村级留用地是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质，其不能走正常住宅的销售途径，不能享受城市住宅的各类保障，如落户、享受学区氛围、民用水电生活费用等。 据了解，杭州10%村级留用地项目分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。数据统计，目前规划杭州留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达