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毕宝德《土地经济学》（第八版）

第十三章知识点笔记

一、土地金融基础理论：核心内涵与形成逻辑

★★★★★

（最高频考点）

（一）核心定义与本质特征

土地金融是指以土地产权为核心载体，通过金融机构或市场机制实现资金融通、风险

管理等功能的金融活动总称，是衔接土地资源属性与资产属性的关键纽带。其涵盖土

地抵押贷款、土地信托、土地证券化等多种业务形式，依托土地的保值增值性和产权

稳定性开展金融运作。我国土地金融基于公有制产权基础，形成“所有权约束下的使用

权融资”特殊模式，本质是通过土地产权的权能分离与信用转化实现资金的优化配置，

具有以下四大本质特征：

•产权信用依赖性：核心信用基础源于土地产权的明晰性与稳定性，交易标的多为

土地使用权或相关权益，产权登记确权是开展金融业务的首要前提（如抵押需出具完

整的不动产权属证书），产权瑕疵直接导致金融风险；

•长期稳定性与低风险性：土地稀缺性与不可移动性决定其价值长期呈保值增值趋

势，作为抵押品时违约处置难度较低，相较于一般信贷业务具有更强的抗周期能力，

风险敞口更可控；

•政策导向性极强：土地兼具资源与资产双重属性，其金融活动受国土空间规划、

用途管制、信贷政策等多重政策约束，如保障性住房用地融资享受政策倾斜，耕地保

护范围内土地严禁违规融资；

•产融协同性：土地金融与土地开发、利用、流转等环节深度绑定，资金流向直接

影响土地利用效率，如工业用地融资支持产业落地，住宅用地融资推动城镇化建设，

同时土地利用效益反作用于金融资产质量。

▶考点提示：土地金融的“产权信用依赖性”与“政策导向性”是论述题高频考点，需结合

我国土地公有制产权基础、耕地保护战略及城镇化发展需求，分析“产权确权—信用评

估—资金融通”的逻辑链条及政策调控的必要性。

（二）土地金融的核心功能

土地金融作为现代金融体系与土地市场的交叉领域，其功能贯穿资金融通、风险缓

释、资源配置、价值发现等多个维度，为土地开发利用和城乡发展提供核心支撑，具

体可概括为四大核心功能：

1.资金融通核心功能：为土地开发、整理、流转等环节提供资金支持，解决土地项

目周期长、资金需求大的痛点，如房企通过土地抵押贷款获取开发资金，农户通过宅

基地使用权抵押贷款获得生产资金；

2.风险分散与管理功能：通过多元化金融工具分解土地开发利用中的风险，如土地

保险覆盖自然灾害对土地价值的影响，土地信托实现产权与经营权分离以降低投资风

险；

3.资源优化配置功能：通过利率、信贷额度等价格信号引导资金流向高效益土地利

用项目，如对高新技术产业用地给予低息贷款，对低效用地项目限制融资，推动土地

资源向优质领域集中；

4.产权价值激活功能：通过金融手段挖掘土地产权的隐性价值，如集体经营性建设

用地入市融资激活农村存量资产，土地证券化实现大额土地资产的流动性拆分，提升

资产利用效率。

（三）概念辨析（易考选择题）

易混淆概念区别核心联系要点

vs

土地抵押土地质押抵押：标的为土地使用权二者均为土地金融的担保

等不动产权益，不转移占形式，核心信用基础均为

有，仅办理抵押登记；质土地价值，违约后均可通

押：标的多为土地产权相过处置土地相关权益实现

关权利凭证（如租赁权凭债权回收

证），需转移占有或权利

凭证交付

土地信贷vs土地信托信贷：金融机构直接向融二者均为土地资金融通的

资主体发放贷款，形成债重要方式，信托可作为信

权债务关系，收益为利贷的补充，为不符合信贷

息；信托：通过信托公司条件的项目提供融资渠道

归集资金投向土地项目，

形成委托