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毕宝德《土地经济学》（第八版）

第十章知识点笔记

一、土地金融基础理论：核心内涵与制度基石

★★★★★

（最高频考点）

（一）核心定义与本质特征

土地金融是指以土地为核心载体，围绕土地的开发、利用、流转、保护等经济活动而

开展的资金融通活动的总称，是金融体系与土地经济深度融合的专业领域。其核心是

通过土地相关资产的抵押、质押或信用担保等方式，实现资金的高效配置，服务于土

地资源优化利用和城乡发展建设。土地金融作为特殊的专业金融类型，具有区别于一

般金融的四大本质特征：

•资产安全性：土地具有位置固定性、数量稀缺性和价值稳定性等属性，作为融资

担保物时抗风险能力强，不易因市场波动导致价值大幅缩水，是金融机构青睐的优质

抵押资产，为金融交易提供坚实的风险保障；

•期限长期性：土地开发（如房地产开发、土地整治）、基础设施建设等相关经济

活动周期长，从投入到产生收益通常需要数年时间，因此土地金融业务（如土地抵押

贷款）的期限普遍较长，多在5-30年，与土地开发周期高度匹配；

•政策导向性：土地作为重要的生产要素和社会资源，其配置受国家宏观政策、国

土空间规划、产业政策等影响显著，土地金融活动需紧密配合政策导向，如对保障性

住房建设的金融支持、对耕地保护相关项目的信贷倾斜等；

•区域差异性：土地价值受区位、经济发展水平、配套设施等区域因素影响极大，

不同区域的土地抵押率、信贷规模、利率水平等存在明显差异，如一线城市与县域地

区的土地金融业务成本和风险程度差异显著，体现“因地制宜”的运营特点。

▶考点提示：土地金融的“资产安全性”与“政策导向性”是论述题高频考点，需结合我国

土地公有制下的产权特点、城乡融合发展战略及金融风险防控要求展开分析。

（二）土地金融的核心功能

土地金融作为连接土地市场与金融市场的关键纽带，其功能贯穿资金融通、资源配

置、风险缓释、政策传导等多个维度，具体可概括为四大核心功能：

1.资金融通保障功能：为土地开发利用提供足额资金支持，解决土地经济活动中的

资金缺口问题，如为房地产企业提供土地出让金贷款、为农村土地整治项目提供专项

信贷，保障城乡建设和土地开发项目顺利推进；

2.资源优化配置功能：通过金融杠杆调节资金流向，引导资金从低效利用的土地项

目向高效利用的项目集中，如提高闲置土地开发项目的信贷门槛，降低节约集约用地

项目的融资成本，推动土地资源高效配置；

3.风险缓释与管理功能：以土地资产的稳定价值为基础，通过抵押、保险、担保等

金融工具分散土地开发和投资风险，如土地抵押权的设立可降低金融机构的信贷风

险，土地保险可覆盖土地开发中的自然风险和市场风险；

4.政策传导落地功能：配合国家土地政策和宏观调控目标，通过差异化金融政策推

动政策落地，如对乡村振兴中的土地流转项目提供低息贷款、对热点城市房地产项目

收紧信贷规模，实现对土地市场的精准调控。

（三）概念辨析（易考选择题）

易混淆概念区别核心联系要点

vs

土地抵押土地质押土地抵押：抵押人保留土二者均为土地金融中的担

地使用权，仅以土地价值保方式，核心目的是保障

作为担保，不转移占有；债权人债权实现，都以土

土地质押：质押人需将土地相关权益的价值为基础

地相关权利凭证转移给质

权人占有，多适用于土地

租赁权等用益物权

土地信贷vs土地证券化土地信贷：金融机构直接二者均为土地金融的核心

向借款人发放贷款，是债融资工具，土地证券化可

权债务的直接关系；土地盘活土地信贷资产，提高

证券化：将土地相关资产信贷资金的周转效率

或收益权转化为证券发

行，实现风险分散和资金