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毕宝德《土地经济学》（第八版）

第八章知识点笔记

一、土地金融：土地市场的资金保障核心

★★★★★

（最高频考点）

（一）核心定义与本质特征

土地金融是指以土地为核心标的物，通过金融机构或金融市场开展的资金融通活动，

具体包括土地抵押融资、土地开发融资、土地信托等形式。其本质是实现土地资源与

资金资源的高效匹配，为土地开发、利用及流转提供资金支撑，具有三大核心特征：

•安全性：土地作为不可移动的稀缺资源，具有较强的保值增值属性，作为抵押品

时违约风险较低，是金融机构偏好的担保标的；

•长期性：土地开发（如房地产开发、高标准农田建设）周期长、资金占用量大，

对应的金融产品期限通常为5-30年，与土地利用周期高度适配；

•政策性与市场性并存：既有政府主导的政策性土地金融（如农业发展银行的耕地

保护贷款），也有商业银行、信托公司参与的市场化融资活动。

▶考点提示：土地金融的“二重属性”是论述题高频考点，需结合具体案例分析政策性

与市场性的协同及边界划分。

（二）主要业务类型与运作模式

土地金融业务围绕土地全生命周期的资金需求展开，涵盖开发、流转、保有等多个环

节，核心业务类型及运作模式如下表：

业务类型核心运作逻辑典型应用场景风险控制要点

土地抵押贷款土地使用权人将土企业土地开发、农精准评估土地价

地权属抵押给金融民宅基地使用权抵值；核实土地权属

机构，获取贷款；押、集体经营性建清晰度；设定合理

到期无法偿还时，设用地融资抵押率（通常

金融机构可通过处50%-70%）

置土地实现债权

土地开发信托信托公司发行信托城市新区土地平明确项目开发周期

计划募集资金，用整、旧村改造中的与收益节点；设置

于土地一级开发或土地综合开发风险准备金；关联

二级开发，通过土土地出让收入回款

地出让或项目销售账户

实现收益后向投资

者分配

土地证券化将土地相关现金流商业地产租金收益稳定现金流预测；

（如土地租金、抵权证券化、保障性基础资产风险隔

押贷款还款）打包住房项目融资离；引入信用增级

成资产支持证券机制

（ABS），在资本

市场发行融资

政策性土地金融政策性金融机构按高标准农田建设、严格限定资金用

国家政策导向，以生态修复工程、耕途；依托政府信用

优惠利率发放专项地占补平衡项目背书；建立财政贴

贷款，重点支持公息补偿机制

益性或战略性土地

项目

（三）概念辨析（易考选择题）

易混淆概念区别核心

土地抵押贷款vs土地信用前者以土地权属为抵押品，

贷款