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毕宝德《土地经济学》（第八版）

第十八章知识点笔记

一、土地金融基础理论：核心内涵与运行机理

★★★★★

（最高频考点）

（一）核心定义与本质特征

土地金融是指以土地产权为核心载体，通过信贷、证券、保险等金融工具，实现土地

资源与资金要素优化配置的经济活动，是连接土地市场与金融市场的关键纽带。其核

心功能是为土地开发、利用、流转等环节提供资金支持，同时通过金融手段分散土地

经济活动中的风险，推动土地资源集约高效利用。基于我国土地公有制属性，土地金

融形成“产权约束下的金融创新”特殊模式，本质是在制度框架内实现土地产权价值的金

融化变现，具有以下四大本质特征：

•产权依托性：土地金融以清晰的土地产权为前提，交易核心围绕土地使用权、经

营权、抵押权等权能展开，产权权能的完整性直接决定金融工具的有效性，如抵押融

资需以明确的使用权归属为基础；

•长期稳定性：土地资产具有位置固定性、价值保值性等特点，其价值波动幅度相

对较小且周期较长，决定土地金融业务（如土地开发贷款）通常具有长期限、低风险

的特征，与短期金融业务形成差异；

•政策关联性：土地作为重要生产要素和公共资源，其金融活动受国土空间规划、

信贷政策、产权制度等多重政策调控，如集体土地金融创新需与农村产权制度改革同

步推进；

•风险特殊性：土地金融风险兼具市场风险与政策风险双重属性，市场风险源于土

地价格波动，政策风险来自产权制度调整、规划变更等，需建立差异化风险防控机

制。

▶考点提示：土地金融的“产权依托性”与“政策关联性”是论述题高频考点，需结合我国

土地公有制基础、农村产权制度改革及金融监管要求，分析“产权明晰—金融创新—政

策调控”的逻辑链条及风险防控的必要性。

（二）土地金融的构成要素与运行原则

土地金融的规范运行依赖完整的要素体系和明确的原则约束，既是金融机制发挥作用

的基础，也是防范土地金融风险的保障，具体可概括为四大构成要素和三大核心原

则：

1.核心构成要素

1.参与主体：包括资金供给方（商业银行、政策性银行、保险公司等金融机构）、

资金需求方（企业、个人、农村集体经济组织等用地主体）、中介服务方（土地评估

机构、担保机构、产权登记机构等），各方权责通过金融契约和制度规则明确；

2.金融工具：即土地金融交易的载体，主要包括土地抵押贷款、土地经营权入股、

土地信托、土地证券化产品、土地保险等，不同工具对应不同的资金需求场景和风险

等级；

3.交易规则：涵盖融资审批流程、抵押登记规范、风险评估标准、违约处置机制

等，是规范土地金融行为的核心保障，如抵押土地需办理产权抵押登记方可生效；

4.风险防控机制：以风险识别、评估、缓释为核心，包括土地价值评估体系、担保

增信制度、风险准备金制度等，是应对土地金融特殊风险的关键要素。

2.核心运行原则

1.产权明晰原则：参与金融交易的土地产权需归属清晰、权能完整，依法完成确权

登记，这是保障金融交易合法性和安全性的前提，避免因产权纠纷导致金融风险；

2.风险可控原则：土地金融业务需建立全流程风险管控体系，通过科学评估土地价

值、设定合理融资比例、完善担保机制等方式，将风险控制在可承受范围内，防范系

统性风险；

3.政策适配原则：土地金融创新需与国家土地政策、金融监管政策保持一致，服务

于耕地保护、乡村振兴、集约用地等战略目标，禁止脱离政策框架的违规金融活动。

（三）概念辨析（易考选择题）

易混淆概念区别核心联系要点

土地抵押贷款vs土地信抵押贷款：需求方以土地二者均以土地产权为核心

托产权为抵押向金融机构融载体，均需通过专业机构

资，保留产权所有权，到（金融机构、信托机构）

期偿还本息；信托：需求参与，目的是实现土地资

方将土地产权委托给信托产的价值变现

机构管理，通过产权运营

获取收益分配，暂让渡经

营权

vs

土地证