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毕宝德《土地经济学》（第八版）

第十五章知识点笔记

一、土地金融基础理论：核心内涵与形成逻辑

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（最高频考点）

（一）核心定义与本质特征

土地金融是指以土地产权为核心载体，通过金融机构将社会资金引导至土地开发、利

用、流转等环节，实现土地资源优化配置与资金高效融通的经济活动，是衔接土地市

场与金融市场的关键纽带。其涵盖土地信贷、土地信托、土地证券化等多元业务形

态，依托土地的稀缺性、保值增值性和产权稳定性开展金融运作。我国土地金融基于

公有制产权基础，形成“所有权归公前提下的使用权融资”特殊模式，本质是通过金融杠

杆激活土地资产价值、支撑土地资源合理利用，具有以下四大本质特征：

•抵押标的特殊性：核心融资标的是土地使用权及地上附着物产权，土地的不可移

动性使抵押标的具有明确的空间锚定性，产权登记确权是融资开展的首要前提，权属

不清将直接导致融资风险敞口；

•资金期限长期性：土地开发、整理及城镇化配套建设等活动周期长、资金需求

大，决定土地金融资金具有长期属性，通常贷款期限为5-30年，相较于短期信贷具有

更强的抗周期波动能力；

•政策导向性极强：土地兼具资源与资产双重属性，其金融活动受国土空间规划、

用途管制、产业政策等多重政策约束，如对耕地保护相关项目给予信贷优惠，对房地

产过度融资实行限额管控，政策导向直接体现在融资额度、利率、期限等核心要素

中；

•风险可控性特征：土地的保值增值性与产权稳定性使土地金融风险具有可测性，

通过产权抵押、价值评估、风险准备金等机制可有效缓释风险，同时土地作为核心生

产要素的不可或缺性进一步降低了违约追偿难度。

▶考点提示：土地金融的“政策导向性”与“抵押标的特殊性”是论述题高频考点，需结合

我国土地公有制产权基础、耕地保护战略及城镇化发展需求，分析“产权确权—价值评

估—抵押融资—用途管控”的逻辑链条及金融支持的必要性。

（二）土地金融的核心功能

土地金融作为连接土地市场与金融市场的核心枢纽，其功能贯穿资金融通、资源配

置、风险缓释、价值发现等多个维度，为土地合理利用和城乡协调发展提供金融支

撑，具体可概括为四大核心功能：

1.资金融通核心功能：为土地开发利用提供低成本、长期限资金，支撑重大土地项

目落地，如城镇新区开发、农村土地整理、保障性住房建设等项目通过土地信贷获得

资金支持，体现“以金融促土地开发、以土地增值反哺金融”的循环逻辑；

2.资源优化配置功能：通过差异化金融政策引导资金流向高效益土地利用项目，抑

制低效占用、鼓励集约利用，如对高新技术产业用地项目给予低息贷款，对闲置土地

相关融资进行限制，推动土地资源向优质产业集中；

3.价值发现与增值功能：通过金融市场定价机制挖掘土地潜在价值，土地抵押评

估、证券化发行等过程形成市场化定价，同时金融资金注入推动土地开发配套完善，

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进一步实现土地价值增值，如城郊土地通过融资开发后价值可提升倍；

4.市场稳定调控功能：通过金融杠杆调节土地市场供需关系，抑制投机性交易，如

收紧房地产开发贷款可抑制土地过度炒作，加大农村土地金融支持可激活乡村土地市

场，维护土地市场平稳运行。

（三）概念辨析（易考选择题）

易混淆概念区别核心联系要点

土地信贷vs土地信托土地信贷：金融机构直接二者均以土地为核心载

向借款人发放贷款，以土体，土地信托可通过信贷

地为抵押，债权债务关系融资放大投资规模，信贷

明确；土地信托：信托公业务也可借助信托模式拓

司接受委托管理土地资展服务场景

产，通过租赁、开发等实

现增值，体现委托代理关

系

土地抵押vs土地质押土地抵押：抵押人保留土二者均为土地融资的担保