昆明军马场项目启动区定位报告.pptxVIP

1云南嵩明项目策略说明书2007年5月深圳市星彦地产顾问有限公司2008年12月昆明军马场项目启动区定位报告(终稿）

2目录第一部分启动区策略建议第二部分客户定位第五部分风格与园林景观建议第六部分产品设计建议第三部分产品定位第四部分价格定位第八部分财务资金测算第七部分前期营销展示建议

3启动区策略建议案例分析启动区策略建议启动区选址启动区规模

4位置：广州花都区山前旅游大道占地：约10000亩资源：东南倚8000亩天然湖泊，西北拥王子山度假区。交通：市路金融商业中心的直线距离约60公里，车程40分钟，离白云国际机场则只需20分钟车程；建设条件：地势平坦、高差较小开发情况：生地、无开发其它关键词：花都王子山原生态圈、休闲度假生态区案例（一）——广州碧桂园假日半岛

5假日半岛依靠8000亩自然湖泊资源，意在打造中国首席休闲、度假之城主题定位：开创“4＋3”度假式生活国际两小时度假生活圈中国首席休闲、度假之城平过自己起屋开发理念：广告推广告语：

6项目配套：假日半岛以36洞的国际标准高尔夫球场及故乡里主题公园为亮点配套假日半岛，主要的配套设施有：超五星级酒店，大型商业广场，康体中心、水上乐园、滨水公园重要配套设施：36洞国际标准高尔夫球场故乡里主题公园：故乡里以原址搬迁方式，采用岭南旧祠堂、旧建筑的旧青砖旧青瓦做建筑原料。以岭南村落建筑为特色名叫“故乡里”的主题公园坐落在五星级酒店旁。展现了百年岭南水乡的建筑风貌，融入了开平碉楼、戏台等建筑元素，生动活泼。同时还将融入现代游乐、度假等元素。定期举办舞狮比赛、民间手工艺展览等活动，使之成为一个生命力充沛、集乡土历史教育和旅游功能、文化产业于一体的主题公园

7名称2005年10月1日2006年1月29日2007年5月产品投放独栋、联排、洋房独栋、联排独栋、联排价格走势独栋4300元/M2起联排3500元/M2起洋房2800元/M2起独栋5000元/M2起联排4500元/M2起独栋5500元/M2起联排4800元/M2起销售情况2005年十一期间销售业绩达600多套；之后8个月时间，已陆续推出三期共约1200多套别墅，销售率达85%以上；客户策略首期客户以广州人为主，东莞、深圳人为辅，进入2007年后，东莞、深圳的客户有所增加启动阶段采取了配套先行的模式，以齐全的配套设施来打动买家的“芳心”。虽然当时大部分的别墅以及洋房都处在准现楼的阶段，但配套设施如“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等都已全部落成；客户的置业目的休闲、度假、退休后养老、父母养老投资开发策略：假日半岛以多类别的产品结合，入市时，强凋配套先行，客户层面逐渐拉开，价格也逐渐提升。

8假日半岛给我们的启示休闲度假产品对于自然资源的占有是极为重要的高规格的开发，结合超高的性价比产品，对于客户的吸引力极大需要寻找到最为关键的开发驱动因素（例如高尔夫）强调配套先行，实景展示的效果远远大于规划先以周边客户为主，随着项目知名度的提高，客户辐射面不断放大，价格也逐步拉升。

9新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公里，距陆家嘴约17公里；是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区；将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；新浦江城规划有80万平米各种低密度住宅，同时有27万平米都市产业办公区和23万平米综合商业区。案例（二）——“意大利生活样板”上海新浦江城

10关联区域规划利好，通过区域价值联想形成“理想生活之城”的项目形象

11多产品组合，在相对高的容积率下进行一定产品创新，突破传统物业类型的价值上限联院别墅联排别墅水景公寓花园公寓

12总体规划突出打造“生活之城”的概念，用国际学校、水岸商街等丰富的高品质配套给客户信心总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；基本生活配套：建有满足生活需要的各种功能设施，除了大卖场、幼儿园、学校、健身中心、餐饮、娱乐、邻里商业、高档俱乐部以外，还规划有剧院、图书馆等等。中央河道南工业园区中意文化广场商业配套一期游艇俱乐部医院水景公寓与小码头国际学校临水商业街

13“有一种生活叫意大利”——上演一种生活，并物化成为剧院、图书馆、艺术中心、情调餐馆等和意大利相关的生活场景升级版配套：在深圳享有盛誉的丹桂轩上海首家餐馆也落户新浦江城，并于12月中旬开张营业。著名大型健身会所美格菲健身俱乐部日前正式确定入驻新浦江城。OCT当代艺术中心已经于2004年进驻新浦江城的中意文化广场，来自各个地区不同类型的艺术品都先后在这里进行展出。无论是在亚德里亚海滩的花伞下度假，在米