大理老城隍庙广场定位报告及规划建议.pptVIP

2报告背景对于本工程的开展方向，需要从市场角度及目前地产行情的预测,给出工程的开展战略与总体定位并给予论证。因此，本报告的结构更着重于针对性解决定位和规划设计方向问题。我们的一切研究都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向客户的目标实质上是工程的宏观愿景。现实的目标体系那么是随着市场的变化和工程的开展在动态变化的。工程愿景目标1价值：通过合理的定位和科学有效的开发，实现最大化土地价值。目标2现金流：此工程短期内较快实现现金回流。目标3风险可控：将本工程做成大理古城标志性的商业区，具有较强的昭示性，同时提高该公司在地方的知名度，实现开发品牌效应。

3问题界定和结构化分析制定战略发展方向项目定位项目定位研究效益分析项目界定问题界定和结构化分析制定战略发展方向项目定位项目可行性研究效益分析项目界定

4工程研究

——用地指标占地面积：3.484亩约2322.7平方米建筑限高7.5米容积率：1建筑密度：51%绿地率：16%工程研究——现状描述该工程位于古城内复兴路与苍坪街交叉口，前身为大理市古城钢窗厂；地块现状平整，用地条件良好；有一栋地上三层原有建筑；东侧与老城隍庙仅一墙之隔，但该范围属部队用地；距离南门目测约200米左右；

5工程研究

——地块四至描述地块东侧：紧靠老城隍庙〔部队用地〕地块西侧：接壤大理最繁华的商业街---复兴路地块南侧：毗临老年活动中心及民宅地块北侧：北抵苍坪街中上段，西北角与旅游商品批发市场相邻

6工程研究

——古城概况大理市总人口：613741人；古城内居民约:3万人；规划布局：五横八纵的规划格局；人均可支配收入：12865.75元；工程研究——古城旅游概况分析2021年旅游人次：921.6万人次，较前年增长6.22%；2021年旅游收入：73.18亿元，较前年增长10.48%散客平均逗留天数：两天大理旅游特征评述：平均在古城逗留时间较短；团队在30分钟至1小时之间；

7工程研究

——古城商业租金水平商业核心：三横两纵租金水平：南门至五华楼(平均)500元—600元/㎡/月;复兴路北段约250元/㎡/月;人民路东段40元/㎡/月，人民路西段120元/㎡/月;洋人街东段每月52元/㎡/月，洋人街西段150—200元/㎡/月，洋人街中心广场39元/㎡/月;博爱路90/㎡/月，玉洱路46元/㎡/月，红龙井35元/㎡/月古城核心区的商业分布图

8工程研究

——区位描述区域是古城最具人气的商业核心段；本案拉于南门至五华楼之间；复兴路南是古城商业租价最高的地方；总体租金水平在每月500元—600元/㎡；总体呈南高于北，西高于东的态势；

9区域属性和工程属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位属性大理古城自然及人文旅游资源丰富,是世界知名旅游城市作为旅游城市，大理具有一定城市品牌形象和城市吸纳力项目位于大理古城核心商业地段南门至五华楼之间区位优势是地块先天的核心优势毗临老城隍庙、与元帅府隔街相望区位具有浓郁的文化及历史沉淀项目属性规模较小，对品牌建设有一定限制占地约3.484亩，属于小型开发项目容积率为1的商业地产开发在无法提升容积率的前提下，可往地下发展由此增加建筑面积设计要求限高7.5米、土木结构等在限高条件下如何丰富项目天际线视觉景观效果

10工程界定---位于知名旅游城市商业核心地带的小型商业地产工程知名旅游城市利于地产工程品牌的形成和传播游大理古城必经之路、绝佳的历史人文沉淀和商业人流需要专业操作来躲避开发风险小型商业地产工程区域界定大理古城的商业核心圈南门---五华楼一线是大理古城的标志和最多人流的区域地块界定区位优势明显，但需要专业操作提升其价值区位优势明显,同时也存在一定硬伤,如城隍庙与工程的关系以及地块西侧临街面过小,体量总体偏小等需要专业操作来躲避风险工程界定小型商业地产工程规模较小、受限高及容积率限制大理界定世界知名旅游城市具有丰富的自然和人文历史景观，城市品牌具有一定影响；

11问题界定和结构化分析制定战略开展方向工程定位工程可行性研究效益分析工程界定

12工程约束条件仅3.484亩，开发规模较小，对开发树品牌从规模上有一定限制；按目前限高7。5米的要求，对规划造成抗性。一方面规划天际线难以得到丰富;另一方面对规划布局和产品设计产生约束和限制;复兴路一侧开口面过小,一方面影响了商业价值,另一方面对门楣的标志性设计产生一定限制;老城隍庙产权属于文物局，用地却属于军产，制约了本工程以老城隍庙作为旅游商业开展的定位；地块西端与最具商业价值复兴路一