2025年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》通关必练题库(附答案).docxVIP

2025年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》通关必练题库(附答案)

一、单项选择题

1.根据《民法典》及相关规定，下列关于不动产自然属性的表述中，正确的是（）。

A.不动产的位置固定性仅指物理位置不可移动

B.不动产的耐久性意味着其价值不会因时间推移而减损

C.不动产的特定性要求其必须通过坐标、界址等明确空间范围

D.不动产的稀缺性仅由土地资源总量有限性决定

答案：C

解析：不动产的位置固定性不仅指物理位置不可移动，还包括其与地理位置相关的社会、经济属性（如区位价值），故A错误；耐久性指自然属性上不易损耗，但经济价值可能因折旧、环境变化等减损，故B错误；稀缺性由资源总量、需求增长、区位差异等多因素共同决定，故D错误；特定性要求通过坐标、界址等明确空间范围以区分于其他不动产，C正确。

2.甲村集体将集体土地出租给乙公司用于建设仓储设施，租期25年。根据《土地管理法》及《民法典》，该租赁行为的效力为（）。

A.有效，集体经营性建设用地租赁期限可由双方约定

B.部分有效，超过20年的部分无效

C.无效，集体土地不得出租用于非农业建设

D.效力待定，需经乡镇政府批准

答案：B

解析：《民法典》第705条规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效；《土地管理法》允许集体经营性建设用地出租，但期限受《民法典》限制，故B正确。

3.张某通过继承取得其父遗留的农村宅基地上房屋，张某户籍已迁出该村。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构应（）。

A.不予登记，非本集体成员不得取得宅基地使用权

B.登记为“宅基地使用权/房屋所有权”，并注记“非本农民集体成员继承取得”

C.仅登记房屋所有权，宅基地使用权收归集体

D.登记为房屋所有权，宅基地使用权按“其他”类型记载

答案：B

解析：《不动产登记操作规范（试行）》明确，非本集体成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，注记“非本农民集体成员继承取得”，故B正确。

4.某开发商以建设用地使用权抵押向银行贷款，后在抵押土地上建造商品房并预售。根据《民法典》，下列关于抵押权效力的表述中，正确的是（）。

A.抵押权及于新增商品房，银行可就全部房产优先受偿

B.抵押权不及于新增商品房，但实现抵押权时可一并处分，新增部分价款归开发商

C.抵押权自动扩展至新增商品房，因“房随地走”

D.开发商预售商品房需经银行书面同意，否则预售合同无效

答案：B

解析：《民法典》第417条规定，建设用地使用权抵押后，新增建筑物不属于抵押财产，但实现抵押权时可一并处分，新增部分价款不优先受偿，故B正确。

5.李某申请办理房屋所有权转移登记，提交的买卖合同中卖方签名经鉴定为伪造。登记机构已尽合理审查义务并完成登记。根据《民法典》，该登记的效力为（）。

A.有效，登记机构无过错

B.无效，基础法律关系不真实

C.可撤销，李某需通过诉讼撤销登记

D.效力待定，需卖方追认

答案：A

解析：不动产登记的公信力保护善意第三人，登记机构尽合理审查义务后，登记行为有效，真实权利人可向李某主张赔偿，故A正确。

二、多项选择题

1.下列权利中，属于用益物权且需经登记设立的有（）。

A.土地承包经营权（家庭承包）

B.建设用地使用权（出让）

C.居住权

D.地役权

答案：BC

解析：家庭承包的土地承包经营权自合同生效时设立（登记为确权登记，非设立要件），故A错误；出让的建设用地使用权自登记时设立（《民法典》第349条），B正确；居住权自登记时设立（《民法典》第368条），C正确；地役权自合同生效时设立，登记为对抗要件（《民法典》第374条），D错误。

2.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。

A.申请登记的不动产权利超过规定期限

B.申请登记事项与不动产登记簿记载冲突且无合理解释

C.申请人提交的权属来源材料不齐全但承诺补充

D.利害关系人已就同一不动产权利提起诉讼

答案：AB

解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，权属来源材料不齐全（未补正前）、存在尚未解决的权属争议（诉讼未终结不必然导致不予登记）等情形应不予登记。C项“承诺补充”未补正前仍属材料不全，但严格来说需“不符合法律、行政法规规定”才不予登记，此处A（超期限）、B（冲突无解释）明确应不予登记，故AB正确。

3.关于集体土地所有权登记，下列表述正确的有（）。

A.由县级自然资源主管部门负责登记

B.登记单元以土地所有权权属界线封闭的地块为基本单位

C.农民集体名