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2025年不动产登记代理人不动产登记法律制度政策考试练习题及答案

一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是：

A.申请登记的不动产权利超过规定期限的

B.申请登记的不动产已办理查封登记且查封尚未解除的

C.申请登记的不动产存在权属争议但申请人已提供法院受理通知书的

D.申请登记的不动产为共有财产但共有人已书面同意登记

答案：A

解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。选项B中查封登记不影响正常登记（查封期间禁止处分登记），选项C权属争议未解决应不予登记但提供法院受理通知书不视为争议解决，选项D共有人同意符合登记条件，故正确答案为A。

2.某公司以建设用地使用权抵押向银行贷款，后因经营需要将该土地上新增房屋出租给第三方。若银行实现抵押权时，新增房屋未办理抵押登记，根据《民法典》规定，拍卖该建设用地使用权时：

A.新增房屋所有权自动转为抵押权客体

B.新增房屋收益归银行所有

C.新增房屋应一并拍卖，但抵押权不及于新增房屋

D.银行可就新增房屋优先受偿

答案：C

解析：《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，正确答案为C。

3.自然人甲通过遗嘱继承取得其父名下房产，但未办理转移登记即将该房产出售给乙。乙申请登记时，不动产登记机构应要求：

A.甲先办理继承转移登记，再与乙共同申请转移登记

B.乙直接提交甲的遗嘱和买卖合同申请登记

C.甲、乙共同提交遗嘱公证书和买卖合同申请登记

D.乙提交甲的死亡证明和遗嘱即可单方申请登记

答案：A

解析：《民法典》第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”但《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”同时，处分因继承取得的不动产时，需先完成继承登记。因此，甲需先办理继承转移登记，取得不动产权属证书后，再与乙共同申请转移登记，正确答案为A。

4.某住宅项目因开发企业原因未完成竣工验收即交付使用，购房人已签订商品房买卖合同并备案。现购房人申请办理不动产登记，登记机构应：

A.以未取得竣工验收证明为由不予登记

B.凭购房合同和备案证明直接办理预告登记

C.告知购房人需开发企业先办理首次登记

D.要求购房人提交开发企业书面承诺后办理转移登记

答案：C

解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。”商品房首次登记需开发企业完成竣工验收并提交相关材料，购房人办理转移登记需以开发企业完成首次登记为前提。因此，正确答案为C。

5.不动产登记机构对查封登记的办理，下列做法正确的是：

A.收到人民法院查封裁定书后，立即将查封情况记载于不动产登记簿

B.查封期限届满前，登记机构依职权续封

C.同一不动产被多个法院查封的，按法院来函时间顺序办理轮候查封

D.查封期间，登记机构应暂停办理该不动产的所有登记业务

答案：A

解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十一条规定：“两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。”第九十二条规定：“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。”选项B中续封需法院重新出具文书，选项D中查封期间可办理非处分登记（如更正登记），选项C轮候查封按送达时间顺序，正确答案为A。

6.下列关于宅基地使用权登记的表述，正确的是：

A.城镇居民购买农村宅基地房屋可办理登记

B.宅基地使用权及房屋所有权首次登记需提交宅基地批准文件

C.已拥有一处宅基地的村民，通过继承取得另一处宅基地