长沙三一街区定位及招商方案（含租金制定）.pptVIP

三一街区招商方案;;第一部分、项目市场环境分析;碧桂园·威尼斯城;三一街区;松雅湖区域;商业类型;工程的独特位置，导致工程的商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对工程的消费分流。;目前工程附近商业整体气氛不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。;特立路;特立路沿线业态分布：依托师范学院的师生消费，主要为餐饮，小超市，通信等业态。;;工程地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素：将会对本工程的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡；

工程周边以中青年中高收入得职业人群为主：其消费特点虽其工作性质而定，即一局部人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；

工程泛周边区域有大量中高端收入居民，工程定位应主要考虑这一客群；;区域商业现状——商业开展不成熟，商业气氛不浓厚，且区域商业档次较低、缺乏管理，主要为街道底商，经营情况一般。

业态经营现状——业态主要是便利店，餐饮类，以满足社区配套为主，经营状况不甚理想。

租金现状——大局部已经入住3年以上的小区，租金水平在50元/㎡/月左右。

面积情况——区域商业面积区间跨度较大，局部商铺为一拖二，去化困难。

未来供给——从现阶段的规划来看，未来工程周边的商铺供给主要以社区型住宅底商为主，类型相似，体量略小。;第二部分、项目产品分析;工程四至情况

东面：体育公园

南面：待开发生活居住区

西面：成熟生活居住区

北面：成熟生活居住区

工程商业根本数据

工程总计64个临街铺面，其中一二期26个，三期38个；

总面积：约7800平米；

工程总户数：4000户，约容纳14000人口；

工程商业人均面积为：0.56平米/人。

交通环境

工程东面、西面均为交通支线。;;;;;;三一街区一、二期商业价格;三期整体商业呈阶梯状分布，昭示性较差，并低于路面，被绿化所遮挡，停车不方便，这都??导致经营户的很多不便，不利于商业气氛的打造;局部商铺内部结构不合理，门面不规整，导致空间利用率低，不利于商家的经营和布置，建议在租金均价上走低。;此类商铺进深与面宽都比较规整，适合多种业态营业，空间利用率高，建议租金在均价上稍高。;第三部分、主题定位;周边商业的主导者;长沙城东唯一社区风情乐活尚街;

一个能满足周边生活需求的消费场所；

一个真正能让片区成熟起来的符号；

一个能让群众沉淀气质的场所；

一个气息时尚，并具有趣味的场所。

;;2;1;1;针对上述业态规划，拟租面积如下：;1、以优惠甚至以震撼租金入市，以优质优价的形象打入市场，获得市场关注，聚集人气。

2、结合租金低开的策略，先以较有吸引力的租金推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，租金亦做相应提升。

3、设立一个“三年零租金〞铺位名额，吸引商家，可在意向商家累计50%左右时候推出“交铺抢占零租金〞活动，以大优惠大抽奖的方式推动商家签约。;;十年租金收益预估（一层）;十年租金收益预估（二层）;第四部分、招商策略分析;直招+坐招相结合，做到有效招商

1、统一招商、统一运营、统一物业

2、有效的考虑工程情况，有针对的选择商家

3、调整灵活，树立商户信心

4、走出去，更多的搜集商家资源，提高招商质量;采取租赁方式招商，分业态集中式分段招商，并且利用一切手段对工程造势

1、媒体整合

1.1立体交叉组合：在住宅户外广告中加带商业招商信息，形成商业与住宅互动，扩大影响。

1.2公关活动先行，以企业为依托，构筑较高的平台，与政府形成互动。

2、体验式营销：通过分批组织局部商户，到我们工程现场进行实地感受，从而消除商户对我们后期市场经营的一些顾虑，强化商户信心,形成良好的口碑传播，加速商户的进驻行为。给商户一些必要适宜的感受刺激，能够加速其租赁行为。

3、筹划：街区整体商业气氛营造。

4.1招商DM单页：制作精美具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对商户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。根据招商人员的反映情况，内容时常更新。版面可以特殊设计。

4.2对街区进行统一包装：风格统一，情景包装，店招统一，营造浓厚的商业气氛。在小区内外设置局部的的广告，有利于为商家宣传。;;四工程招商对象;;一招商准备;2、招商文本及相关资料准备〔表3〕;;临街铺面;E、临时停车位的划分。商家问卷显示，消费者购