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开发用地抵押授信风险及防范建议 由于近年经济下行，实体经济受到冲击，相对于其他资产，开发用地作为抵押物有以下几点优势受到银行的青睐。1.资金密集准入门槛较高，只要价值合理，开发前景较好，变现能力尚可；2.开发用地均通过市场招拍挂程序，市场价值合理体现，评估及价值认定相对清晰；3.开发用地的开发获利是开发用地区别于其他抵押资产的特性，易融资，高投入高回报，使得资产增值空间较大，对购买者吸引力较大，一方面降低了违约概率，另一方面降低了变现难易度。只要土地款付清，开发政策无较大变化，银行合理评估，严格控制抵押率，在土地是净地或获得初期风险较好控制。特别值得说明的是越来越多的项目是通过与政府协商，附有招商合作协议，俗称“运作项目”，这一部分项目要注意土地价格相对偏低，我们需要将一些附加条件的成本倒算入土地成本，将土地价值价值合理化；另一方面，附加条件也是关系到开发用地作为抵押物处置变现的核心要素。在贷前调查中必须清楚了解，附带条件对处置抵押物的影响。可能产生的处置障碍应事先进行评估，得到对授信风险的影响程度，为授信决策提供参考。 然而开发用地其特有的性质决定了它不能像房产等其他不动产一样有着相对稳定的价值曲线。随着抵押物所在项目的开发，开发用地作为抵押物存在的四类风险将逐步显现：一是由于此类用地不能够直接用于房地产开发项目以外的用途，一旦项目达到施工阶段，项目的规划无法改变。若出现授信风险需要处置抵押物，购买者对项目规划不合意，银行将面临处置难的问题；二是按照国家规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的将被无偿收回，因此如果用取得时间较长的闲置土地进行抵押，债权银行将面临抵押权丧失的风险；三是如果抵押土地抵押时为净地，后期进行了开发，那么其地上建筑物不能视同一并抵押，而随着地上建筑物的建成，土地价值逐步转移至建筑物，一旦借款到期不能偿还，由于房产已经出售，债权银行无法单独对土地进行处置，抵押土地价值不足或与业主之间产生纠纷，抵押权行使将受到制约；四是如果所抵押土地上有在建工程，则建筑公司或承包商对在建工程有留置权，可优先受偿，银行处置土地时也容易产生纠纷。 建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利。在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括划拨方式和出让方式。以出让方式取得建设用地使用权抵押含以下几种情形： 一、政府收回土地使用权。《城市房产管理法》第26条规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”，《土地管理法》第37条规定，“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。” 根据以上规定可以看出，用地单位获得土地使用权后未按照审批的或合同约定的土地用途开工建设的，国家将要收取土地闲置费，甚至无偿收回土地使用权。因此，应在合同中约定，建设单位如非因法定事由拖延开工满一定期限，银行可以提前收回债权并行使抵押权，并在抵押后指定专人密切关注建设工程项目的审批流程及建设进程，发现风险及时采取措施。 二、建设用地使用权抵押后新增建筑物。《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。” 因地上新增建筑物后，土地价值逐步转移至地上建筑物，意味着授信时办理的净地抵押有可能面临抵押不足值的风险，为保障债权实现，对于在设定抵押权时只有建设用地使用权而无地上建筑物的，在抵押设定之后，应及时根据项目建设情况，通过在建工程抵押等方式，追加新增建筑物补充抵押，并在项目建成后将已确定产权的房产办理抵押置换原土地或在建工程抵押。 三、开发区土地使用权抵押。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条的规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效；2005年8月1日前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合