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十三、房屋共有与转让问题 【评析】 笔者同意第二种意见，理由如下： 一、郭某与罗某的买卖行为并不符合表见代理的构成要件。表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。表见代理具有如下构成要件：1、须行为人不具有代理权。成立表见代理的第一要件是行为人无代理权。如果行为人有代理权，则属于有权代理，不发生表见代理的问题。2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由，这是成立表见代理的客观要件。这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上的或法律上的联系为基础的。被代理人与代理人之间在客观上有某种较为紧密的联系，因客观情由掩盖了无权代理人无权代理的实质，给他人以假象，致使善意第三人确信无权代理人具有代理权。 第一百八十九页，共二百七十六页。 十三、房屋共有与转让问题 3、第三人善意且无过失，这是表见代理成立的主观要件，即第三人不知道行为人所为的行为系无权代理行为。如果第三人主观上有恶意，即明知行为人没有代理权仍与之实施民事行为，这种情况就失去了法律保护的必要，故表见代理不能成立。4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件。表见代理发生有权代理的法律效力，因此，表见代理代理应具备民事法律行为成立的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等。如果不具备民事法律行为的有效要件，也不能成立表见代理。具体到该案，房屋买卖属于重大交易行为，夫妻间并不能互为代理，正是在这种情况下，买家不能在妻子尹某没明确同意交易的前提下，推定其同意，而相信其丈夫郭某的代理权。再者，前面郭某夫妻同谢某的交易行为与郭某一人同罗某的交易行为并没有当然的联系性，因此，也不能据此认定尹某对郭某同罗某的房屋交易行为也是同意的。由此可以看出，郭某与罗某的房屋买卖行为并不符合第三人有理由相信且善意的这一要件，不构成表见代理，买卖行为是无效的。 第一百九十页，共二百七十六页。 十三、房屋共有与转让问题 二、 夫妻共同财产的转让必须经过双方一致同意。根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在郭某的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。 根据《合同法》解释一及《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第一百九十一页，共二百七十六页。 十三、房屋共有与转让问题 本案中的郭某虽然与罗某签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于郭某和尹某。综上两点，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，上面已经论述，罗某也并非善意第三人。况且对于该房屋买卖行为，尹某不但未予追认，且一直是反对的。因此，笔者认为虽然房产证上是郭某的名字，但由于本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某无权单独进行转让，另外尹某也没有对郭某的行为予以追认，买卖行为是无效的。 第一百九十二页，共二百七十六页。 十三、房屋共有与转让问题 综上，郭某与罗某的买卖行为不符合表见代理要件，而本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某又无权单独进行转让，因此，该房产买卖行为是无效的。当然罗某对宾馆重新装修的增值部分可以由双方评估后另案处理。 作者：江西省泰和县人民法院 周兰彬 第一百九十三页，共二百七十六页。 十三、房屋共有与转让问题 问题14 请求办理房屋过户手续是否适用诉讼时效？ 【摘要】房屋买卖合同中，卖方拒绝办理房屋过户手续的情况较为多见，并且在这种情况，买卖双方通常没有签订书面的房屋买卖合同，仅仅对房屋买卖事项作了口头约定即履行付款义务，卖方也接受买方支付的购房款。那么，未签订书面的房屋买卖合同是否能够形成房屋买卖合同关系？请求办理房屋过户手续是否受诉讼时效的调整？ 第一百九十四页，共二百七十六页。 十三、房屋共有与转让问题 问题5 继承原则以及财产分配比例是怎么样的？请举例。 继承制度的基本原则 1、保护公民私有财产继承权的原则 我国《宪法》第13条中规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”《民法通则》第76条规定：“公民依法享有财产继承权。”《继承法》第1条讲到立法的宗旨时指出，“为保护公民的私有财产的继承权，制定本法。”保护公民的私有财产的继承权包括两方面的含义。一方面，法律确认公民的私有财产继承权，保护其不受非法侵害；另一方面，在公民的继承权受到侵害时，法