茂名海景明珠新城营销推广方案p.pptVIP

项目目标客户群定位 客户分类 客户特征 核心客户 客户来源：电城、滨海新区以及周边乡镇、街道优质客户 客户职业：泛公务员群体、私营业主、企业的高层管理人员 置业目的：二次及以上置业，自主为主 置业关键因素：看重区域发展、追求生活品质和生活的便利性 少量客户 偶的客户 客户来源：其他外来客户 客户特征：三次及以上置业、投资为主，主要是附近从事海产贸易客户、政府官员、市区选择养老等 置业关键因素：看好区域发展和项目本身品质和生活便利性 B D F A C E 居住 投资 顶级 财富层次 高端 中端 目标客户 项目整体定位策略 客户 定位 形象定位 产品 定位 第二十九页，共六十五页。 功能定位----满足居家功能为主，兼顾投资。 “居家类自住型物业为主，兼顾投资属性” 根据项目整体规划要求，可分二期开发，一期开发后，周边环境已经得到较大改善，区域价值得到提升，是中心城市适合居住的区域，对消费者有较强的吸引力，以居家自住为目的的需求显著;加之项目规模，都决定本项目发展居家类自住物业为主的可行性和必要性。 项目周边有大体量商业和商务，带来大量人流，故本项目可设置部分投资型物业。 物业功能 物业档次 物业形态 项目整体定位策略 客户 定位 形象定位 产品 定位 第三十页，共六十五页。 物业形态定位——英伦高层+高层公寓+商业 英伦风格高层住宅（电梯洋房） 临街独立商业、风情内街、会所 居住舒适度：容积率适度；适度增加园林绿化；项目档次高；（同时在一定程度上通过退线规避道路临街一面住户的噪音及灰尘污染，商业设置为临街独立商业。） 整体开发策略：高层住宅作为主力物业形态，高层公寓（小户型产品）作为辅助物业类型。商业体量，满足规划要求。 高层住宅以及部分小户型公寓 物业功能 产品定位 物业档次 物业形态 第三十一页，共六十五页。 1、我们提出了英伦风格是整个电城市场独一无二的，配合强烈的诉求点，抓住客户眼球，当然也可以其它风格，但是必须要创新，能够吸引消费者，因时间仓促，不能大量的做需求市场调查，在此不好确定哪种风格，英伦在颜色上可能要沉稳一些，没有地中海、西班牙的明亮，对县域客户来讲后者更受欢迎一些。 2、现在电城的房地产市场项目没有主题式的，无非是简单的盖房子卖房子，本项目在操作中需要，不断组织与项目相关的主题活动。 3、物业的选择可以决定了一个项目未来，由于我们的项目定位成英伦风格以及高品质路线，我们可以考虑知名物业前期进入销售现场，让客户体会到高水准物业的将会对今后的生活带来的便利。 品质支撑点 第三十二页，共六十五页。 推广思路及产品建议 Part 3 第三十三页，共六十五页。 目前项目比较大，定位于滨海新区首席大型综合体，客户群体要从电城上升到整个滨海新区，这样才能满足项目体量的去化。 我们要从项目的各阶段进行针对式推广，把各阶段的传播工具有效的组合。 我们要区分项目初期和后期的推广策略，因为初期的客户群体和后期的客户群体不同。（初期指项目第一期开发、后期指项目已开发一定数量并消化大部分周边客户时） 推广总思路 第三十四页，共六十五页。 初期推广阶段 项目前期 项目动工到售楼中心开放前 项目亮相 售楼部开放到开盘 项目深化 销售达到一定时到尾盘 项目强销 尾盘 第三十五页，共六十五页。 项目前期 主要传播工具 户外T牌、围墙、短信、道旗、活动、 投放位置 增加围墙广告、更换T牌推广语、用短信渗透、项目周边投放道旗、适时举办活动 投放目的 迅速大范围传播项目的卖点引起客户共鸣，达到热销效果。 主要传播工具 户外T牌、围墙、短信、道旗、活动、口碑 投放位置 增加围墙广告、更换T牌推广语、用短信渗透、项目周边投放道旗、适时举办活动、注重口碑宣传。 投放目的 定期举办小型的针对性活动，吸引更多客户参与并且形成口碑宣传，树立项目的形象。 主要传播工具 活动、口碑 这个阶段我们更应注重的是项目的形象宣传，举办活动，邀请准业主参与，从而开拓业主身边的圈层客户，并且通过各种活动让口碑宣传持续，突破销售瓶颈。 项目强销 项目深化 项目亮相 主要传播工具 户外T牌 投放位置 项目周边的主要进出口、325国道收费站、马踏、岭门、爵生等镇的主要出入口 投放目的 迅速树立项目形象和定位，引起客户群体对项目的了解 第三十六页，共六十五页。 VIS视觉系统展示 Part 4 第三十七页，共六十五页。 VIS方案一 第三十八页，共六十五页。 第三十九页，共六十五页。 第四十页，共六十五页。 VIS方案1 第四十一页，共六十五页。 第四十二页，共六十五页。