商业地产公园商业讲解.ppt

策略三 公园特色商业立项计划 操作要点 1 、针对公园建设投入进行等值价值计算， 估测所需置换的土地面积及物业增加面积 指标。 2 、置换的土地面积或者物业增加面积指 标， 以特色公园商业主题立项（如列入重 庆市民俗风情基地、创意文化产业基地等 模式）， 规避招牌挂的影响。 3 、项目定位应结合重庆发展主题与公园 特有价值，切实带动区域发展，提升区域 品牌价值，达到或超过政府期望。 项目定位研判 项目定位原则 定位原则 服务于开发商企业战略，服务于项目报建。 1 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 2 有效延展区域及项目自身优势特征。 3 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 4 服务于开发商企业战略，服务于项目报建 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 有效延展区域及项目自身优势特征。 定 位 原 则 解析 ， 实现特色商业立项报建顺利通过，增加溢价指 标的目的。而政府对于民俗文化类项目较感兴 趣。 开放、融合、生态、健康、快节奏的时代特征， 领先的商业发展模式则是借助于公园的休闲 Lifestyle Shopping Park 区域作为不断成熟的城市副中心迫切需要配套商 业中心或商业带，而佛教文化、走马镇文化、庙 会文化等赋予区域一定的历史文化沉淀。 项目并非旅游地产，而品牌提升要求增强项目辐射 范围和辐射能力，赋予项目文化价值与内涵，为达 成目标带来契机。 定位理念选择 以民俗、历史风情作为公园商业整体调性。 1 符合生态、健康的时代特征，具有 lifestyle Shopping Park 模 式要素。 2 将区域历史沉淀运用到项目发展中。 3 建筑形态以中式商业街为主，且充分运用公园在商业理念和规 划中的作用，发挥“环境、开放、休闲”的景观贡献。 4 业态选择以餐饮为主，带动休闲、娱乐、零售，业态比例定位 为 6 ： 3 ： 1 。 5 公园商业定位 重庆地区首个 Lifestyle 民俗文化商业街 强调定位高度 强调特有价值 强调业态属性 整体定位阐析 强调高度及独特性，差异化的定 位思路以服务于企业战略 强调价值属性，充分运用 Lifestylel 理念，赋予项目强烈的价值特征 强调业态属性，以历史文化为基 调，提升整体业态品牌附加值 Lifestyle Lifestyle Shopping Center 源起于美国，并在上世纪 八、九十年代在欧美得到蓬勃发展。它提供给消费者的 不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比 拟的 优美景观视野及开放的体验消费环境。 国际购物中心协会对 Lifestyle Shopping Center 的定 义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾 客对零售的需求及对休闲方式的追求， 具有露天开放及 良好环境的特征。 多业态集合，以休闲为目的，包括餐 饮、娱乐、购物等，通过环境、建筑及装饰的风格营造 出别致的休闲消费场所。” Lifestyle Shopping Center 与零售业更加注重消费体 验这一趋势相吻合，将消费者从巨无霸的大盒子中释放 出来，在一个开放的环境中完成消费。 重庆民俗文化 印象 陪都文化 移民文化 佛教文化 建筑文化 茶艺文化 火锅文化 … … 码头文化 公园商业研究报告 研究过程需要解决的关键问题 公园商业发展模式层面 公园商业操作模式层面 需要解决的关键问题 1. 公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业 的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发 展的溢价机理是什么？ 2. 目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发展 模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3. 适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又该 该采取何种发展战略？ 4. 公园商业在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策 壁垒通常的操作模式是什么？ 5. 本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以 规避政策壁垒？ 研究思路 [ 总体思路 ] 通过对公园商业开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐 渐解决前述问题，以寻找适合于本项目的公园商业发展战略、开 发方向及开发策略。