当代城市家园会所样板店项目商业定位与招商策略方案.pdfVIP

当代城市家园会所 当代城市家园会所 样板店经营方案 样板店经营方案 二零一一年八月 二零一一年八月 目 录 目 录 一、项目概况 二、市场环境 三、策划定位 四、理念导入 五、商业规划 六、招商策略 七、财务分析 一、项目概况-基础信息 一、项目概况-基础信息 地理位置：海淀区清河安宁庄西路，中关村上地信息产业基 地理位置： 地东侧，南守中关村，北接西二旗居住大社区。 小区现状：当代城市家园一、二期已全面建成并投入使用， 小区现状： 小区共 2200户，入住率达 98%。 2200 98% 会所位置：当代城市家园社区东侧入口内。 会所位置： 会所规模：共三层，地下一层、地上两层，建筑面积约4680 当代城市家园 会所规模： 4680 平方米。 平方米。 开间面积：25-600 平米。 开间面积：25-600 目前租金：2.1 元/平米/天（建筑面积，首层，全含）。 2.1 停 车 位：30 个（含地上、地下停车位）。 30 电 梯：2 部自动扶梯，通往地下一层。 2 空 调：中央空调。 通讯网络：直拨电话 网络设施 。 外观实景 保 安：24小时保安。 内部实景 会所功能：康体健身、购物、餐饮、美容、医药保健等。 会所功能： 经营模式：康体健身、地下车库自营，两家餐饮独立出租， 经营模式： 首层、地下一层其他面积整租于超市经营。 经营状况： 目前处于亏损状态，2005年4、5、6月份平均月亏 经营状况： 损3万多元。 3万多元 一、项目概况-亏损原因 一、项目概况-亏损原因 1、所处位置尴尬 不直接临街，位于小区围墙内侧 2、缺乏长远计划 整体规划、经营阶段性计划失缺 3、经营手段有限 未引入品牌商家作为支撑，错失经营佳期，反被对手赶超 4、经营者不专业 定位模糊，没有特色，缺少聚客策略，缺乏招商能力 5、招商策略失误 对大面积承租人的经营能力缺少考察，退租风险控制差，并缺少跟进手段 6、能源消耗较大 采用中央空调，局部面积能源消耗与收益不成比例 二、市场环境-周边社区 二、市场环境-周边社区 周边主要社区住户调查