上海南汇大富苑策划提案.pdf

目 录 一、项目状况 二、产品分析 三、项目 SWOT 分析 四、目标客群定位 五、项目定位 六、营销推广策略 七、销售执行及人员配置 1 一、项目状况 具体建筑指数见下： 2 基地面积： 21344m 2 建筑总面积： 35208m 2 2 2 2 （多层面积： 10696m ，高层面积： 16216m ，商场面积： 7208m ，办公面积： 1088m ） 2 建筑占地面积： 6148m 容积率： 1.65 建筑密度： 28.8% 绿化率： 37.1% 机动车停车位： 135辆 非机动车车位： 380辆 总户数： 226户 地下车库面积： 1550m2 2 二、产品分析 本项目——《大富苑》是一个集住宅、商铺、办公于一体的综合性项目。其中，住宅是主要物业 类型，总建筑面积约 26900m2 左右，占总开发面积的 75% ，其次为一层商铺，沿康沈路而设。并另 有少量办公楼。 项目东面临水——咸塘港。咸塘港是一条天然河流，但目前污染严重，水质较差，因咸塘港已列 入周浦政府河流整治的重点项目，不良状况将有所改善；西面为康沈路。康沈路是连接周浦与浦东新 区及南汇其他镇的交通要道。在本项目地块康沈路西端有一个交通路线的集中站点，停靠的公交线路 及专线车通达上海浦东新区、市区人民广场、徐家汇的中心地带；南面为祝家港路，北面为汤木桥路， 向周浦纵深地区延伸。 项目总体规模不大，约35000m2 左右。但规划上注重绿化环境的营造、设置亲水平台。项目以多 层、小高层为主要建筑形态，立面为简约、时尚的现代风格。 3 三、项目 SWOT 分析 为了使本项目定位及营销策略更具针对性，根据我司市场调查及对本项目产品状况分析，本项目 优势、劣势、机会、威胁状况具体如下： 优势（Superior ） 宏观市场的良好走势，为项目去化带来利好因素 上海房地产整体市场的良好走势，是本项目未来市场销售利好的基本保证。 周浦镇区位优势 周浦镇号称浦东十八镇之首，是南汇区商业经济比较发达的中心镇。本项目位于周浦镇区域，其 区位决定了项目本身影响力将辐射至南汇及浦东区域。 交通便利，四通八达 除周浦镇中心区域交通路线密集外，本项目地块所处康沈路，有大量公交路线及专线车在此设立 4 站点，通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地区，出行十分便利，是周浦镇的重要交通枢 纽之一。 咸塘港——天然水景资源 咸塘港是贯通周浦地区的天然河流。在上海房地产市场上，天然水景资源向来是提升住宅小区品 质的重要标志之一，临水而居是高档次生活的象征。本项目地块东面紧靠咸塘港，拥有天然的水景资 源，对提升本项目整体品质具有很大利益。 劣势(Weakness) 地块位置相对偏僻 本项目地块位置与周浦镇中心相距约有一站路，区域环境与周浦镇中心的繁华景象有较大差距， 比较偏僻。 河水污染严重，视觉效果较差