森淼园项目策划提案.pdf

【森淼园项目策划提案】 森淼园项目策划提案 第一部分 项目分析与定位 一 项目概况 1. 项目区位及地位分析 森淼房地产综合项目，西边紧靠胜利南街，东边就是清河南街，北临六盘山东路，南与 新南门汽车站仅隔一条街。项目占地 4.55 公顷，规划中建筑面积 73738 ㎡，住宅21465 ㎡，商业物业 52273 ㎡，容积率 1.62。 政府将银川最大的南门汽车站迁到这里，各大开发商相继跟进新项目，这里正在升温， 南门车站的地理位置和人流量是银川任何一个地方无法比拟的，人流就是财流。商圈的 发展与道路分布，人流分布密切相关，而车站商圈作为南门商业的龙头，其地位是无法 取代的。车站商圈的南迁，很可能带来银川现有南门商业势力和业态的调整，更趋于多 元化，现在医学院版块和项目版块地价、街面铺价、住宅价普通上涨 20% ，反映未商 圈内的需求已经开始上升，而车站附近的土地却非常有限，所有每个项目都是高回报的 精品。 2. 车站周边的发展带来新财富机会 在新南门车站的集中物业开发是对地块的一次整合，由于这里具有快捷、大运量、高效 率抵达的优势,车站的周边物业开发利润较高,因而各种物业开发活动自然向车站集中。 这种车站周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意 义,促使周边成为一个富有活力的城市的新生活节点,继而可以发展成为城市区域的功 能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中,将办公、商 业、娱乐、餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了商业的新财富机会，很好 地带动经济的新繁荣力量发展,提高了城市的活力。 3. 新南门车站前景展望 1. 南门车站商圈城市地位 据银川市政规划，新南门车站大约在明年自治区 50 大庆投入运营，将继续保持日客 流量 20000 人左右，并逐年上升预计到 2010 年，银川南门车站的运量每年将超过 800 1 【森淼园项目策划提案】 万人次，到 2020 年将超过 1.4 亿人次。在南门车站的“超人气”带动下，新的南门商 圈将会形成。 届时将继续担当银川交通出入门户，新车站将提高目前车站公交线路数量，在基础服 务设施方面，以车站为核心，主要安排的设施包括商贸办公、宾馆、大型超市、综合 百货、休闲娱乐、文化体育等。按此构想，南站地区将和南门广场、步行街商圈呈三 足鼎立状分布，银川城南将成为房地产开发的新战场。 2. 全国车站商圈范围构成 1）站点 100m 的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼； 2) 站点 100—300m 范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重； 3) 站点周边 300—500m 的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围 形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区； 4) 在 500~1000m 内以居住用地为主。 二 市场调研分析 1. 市场需求力分析 1.1 银川经济环境报告 兴庆区 2007 年上半年，兴庆区地方财政收入完成 1.3 亿元，同比增长 32%；工业总产 值完成 56 亿元，同比增长 23％；实现地区生产总值 68 亿元，同比增长 13.1％；社会 消费品零售总额完成 44亿元，同比增长 14％；城镇居民人均可支配收入达到 66065元， 同比增长 26.