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浅析我国商业地产发展现状及未来趋势 　　【摘要】随着国家对于住宅房地产调控的不断深入，商业房地产引起了广大投资者的关注与追捧。为了能够更加深入地了解我国商业地产的走势，我将结合前人文献资料，从以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态、行业性商业集散中心、商业区街（步行街）模式以及主题商业平台这四类我国商业地产的主要存在形态入手，系统阐述当代中国商业地产的发展现状和未来趋势。 　　【关键词】商业地产；现状；发展趋势 　　 　　1绪论 　　1.1 商业地产的定义 　　商业地产，顾名思义区别于以居住功能为主的住宅房地产，而是作为商业用途的一类房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。就广义上而言，商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，而从运作模式上看，商业地产可以理解为商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。 　　1.2 商业地产的表现形式 　　商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。 　　1.3 商业地产的价值体现 　　商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。 　　1.4 我国商业地产的兴起 　　我国商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没有什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。粗略的计算，如果从中国改革开放的80 年代有了市场经济的苗头开始算起，至今尚不足三十年，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90 年??才算是兴起。 　　1.5 我国商业地产的主要存在形态 　　在诸多种类商业地产形式中我国的商业地产主要以四种形态存在，分别是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态、行业性商业集散中心、商业区街（步行街）模式以及主题商业平台等四类。 　　为了能够更为客观与系统地阐明上述四类形态，从而更为全面地了解当代我国商业地产的发展现状和未来趋势，我将分块一一阐述。 　　2 购物中心的现状与趋势 　　2.1 购物中心的概念 　　以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL 形态（即购物中心）是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础，而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。而该类商业形态最早出现在20 世纪30年代的美洲，面积在几万平方上下，50 年代变化成为地区性的购物中心，80 年代开始出现大型购物中心，面积达到十万平方，到了90 年代，巨型购物中心出现了。 　　2.2 我国购物中心的发展现状 　　在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更是一度成为多数中国人心目中商业地产的代名词。据中国购物中心产业资讯中心的统计资料显示，我国目前购物中心正处于开发投资爆发期，众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心，甚至有攀比购物中心规模的倾向，这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。截至2011年底，全国购物中心数量将达到2542家，比2010年增加253家，详见图1。预计从2012-2015年的4年间，全国新增购物中心将超过1300家，到2015年年底时将达到3885家。数据显示，从2001-2015年的15年间，全国购物中心增长率预计达到893％，详见图2。 　　2.3 我国购物中心的发展趋势 　　针对上述现状，相信在不远的将来，购物中心形态的商业地产将会由盲目投资建设造成的无序竞争进入理性包容消化和主题特色包装的竞争状态，从而导致不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中心将会发生权益易手或者资产重组。而一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者或者是具备运营资源整合能力的金融投资者会适时地展开新一轮购物中心主题化运动，力求在建设爆发期后迅速找到以功能组合化形式展现的极具竞争力的商业地产定位，从而祈求通过“商业黑洞”效应慢慢扩大商势圈从而消化爆发后的臃肿体量，以图取得在特定条件下规避风险的高增值和高回报。此举也将导致新一轮的各类商业业态的洗牌以及商势圈内各式商业重组，最终致使作为商业运营载体的房地产因势而动，从而呈现出新一轮的投资机遇。 　　此外，目前