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对房产工程项目成本控制探究 　　摘要：本文主要针对房产项目各个阶段成本控制的主要内容、要点及方法提出了一些自己的建议。 　　关键词：房产项目；成本控制；工程造价 　　引言 　　 随着房产市场的逐步规范和完善，市场竞争日趋激烈。土地公开招标，对开发成本要求进一步透明化，目前浙江地区相继开始推行公布房价成本清单，让公众可以了解开发过程各个环节的真实成本。这些外部环境以及内部管理的需要，对项目成本管理与控制提出了更高的要求。 　　一、房产项目成本管理中存在的问题 　　 随着商品房交易市场化不断深化，房产企业之间的竞争也日趋激烈了，而作为影响房产企业经济效益的两大重要因素之一的成本，却没有得到足够的重视。那么现行的房产企业在成本管理上主要存在以下几个方面的问题： 　　1成本管理意识存在误区 　　 目前，有许多的房产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些企业认为成本构成中最重要的是提供材料和设备；其实这些都是错误的观念，房产企业已经开始走上精细化管理的道路，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于全员的活动而产生的，所以全面成本管理是房产企业现代成本管理的核心。 　　2成本管理制度体系不完善 　　 许多房产企业没有完善的成本管理制度体系，成本管理处于粗放状态。虽然一些企业也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设，一些企业因为各部门岗位责权利不相对应，以致出现了干多干少一个样， 干好干坏一个样的局面，即使兑现了也是受奖的不公，受罚的不服。 　　3成本管理的方法落后 　　 传统的房产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，无可挽回。这种管理模式，与现代房产企业管理的要求相差甚远。不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因，难以对症下药，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。 　　三、房产项目的成本控制 　　1 项目策划阶段的成本控制 　　 策划是项目开发成败的关键，此阶段主要通过对项目进行可行性分析，找出各种可行的备选方案，分析和评价方案的收益和风险情况，最终做出决策。此环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。 　　（1）通过拍卖方式获得开发用地，土地拍卖合同中的各项条件及要求须经过充分的调查和研究，确保资料的准确性。如对用地上的地上建筑物、构筑物以及地下管线等进行详细勘察；对合同中已包括的若由政府承担的水、电、煤气、大市政和公建配套增容费及建设费，调查政府的履约能力，分析预交费用返回可能存在的风险；属于垄断性经营企业或事业单位的收费，由于任意性强，收费标准偏高，须充分考虑公司实力及与相关单位的关系。 　　（2）对项目的买断及以合作方式开发，法律风险及道德风险相对较高。项目买断应明确买断的内容、范围、交付验收标准，同时考虑手续风险；项目合作开发主要考虑合作方式、分成比例、交房时间和标准等。 　　（3）对于异地开发项目，应充分利用当地的人力资源、信息资源和人际关系资源，了解当地的相关规定与政策，在不违反项目开发原则和法律法规的前提下，争取尽快拿到各项批复，减免各类规费。 　　2 规划及设计阶段的成本控制 　　 规划及设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。项目规划及设计一般分为方案设计、初步扩大设计和施工图设计三个阶段。在实施过程中须层层控制，技术和经济应有效结合。 　　3 招投标环节的成本控制 　　 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。 　　（1）尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。 　　（2）选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。在条件成熟或积累开发经验的同时，建立长期合作的战略联盟。 　　（3）采用合理低价中标，避免投标单位低于成本价恶意竞争。只有通过对投标单位充分了解和互信的情况下可采取最低价中标，最低价中标后不再压价，因为从长远考虑，这种做法不管是对规范管理还是工程造价控制都是不利的。 　　（4）签订承包合同时，要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有