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对房价收入比测算方式探讨 　　 【摘 要】房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比，关于它的研究对房地产市场具有重要意义。本论文从房价收入比的来源与发展入手，介绍了目前房价收入比在国外及在我国的研究现状，提出了目前国内对于房价收入比的困惑，最后通过笔者的研究与分析，提出了对于房价收入比测算方式的建议和假想。笔者认为，房价收入比的意义不仅仅在于对政府调控市场提供参考，也应当对居民衡量自身的住房支付能力具有指向性。本文以成都市2011年的商品住房平均成交价及家庭年均收入为例，测算了不同收入层次人群对于不同面积的房屋的购买力，并以此对房价收入比的测算方式提出了新的探讨。 　　 【关键词】房价收入比；不同收入群体；测算方式；细分 　　 　　在刚刚结束的两会上，温家宝总理接受了中外记者的提问。针对《人民日报》记者提出的关于房价的问题，温家宝总理表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，目前的房价还远远没有回归到合理价位。温总理的话代表了全国大多数人民的心声，似乎收入永远追不上房价增长的速度。在我国，房地产与国民经济和人民的生活都息息相关，而目前评判房价的合理性最常用的指标就是“房价收入比”。顾名思义，房价收入比就是前文中温总理所提到的房价与居民收入的比值。依照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间即表示当前的房价合理。然而这个“舶来”的风向标在中国房地产界却备受争议。有专家表示“中国的房价收入比没有国际标准”；远华地产的开发商任志强也公开发表博客，矛头直指“房价收入比的无奈”；著名的企业家和财经评论人朱大鸣也表示“中国的房价收入比并不符合中国国情”。同时，也有一部分学者提出了一些关于房价收入比的修正建议，希望让它更能因地制宜地发挥指向性作用。而关于“房价收入比的测算方式怎样才合理，它的用途怎样才能得到最大的发挥”的问题国内普遍存在着争议，笔者整理了目前关于房价收入比争论最多的方面，并就此提出了自己的理解和建议。 　　一、房价收入比的研究现状 　　（一）房价收入比的定义 　　房价??入比（Housing Price-To-Income Ratio）是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。房价收入比的基本测算公式为：PIR =■ ，其中，PIR表示房价收入比，P表示商品住宅价格，I表示家庭年收入；若PIR越大，则表示房价收入比越高，住宅的可支付性越低。 　　（二）房价收入比在国外的研究 　　1．房价的测算方法。由于国外的住宅多以“幢”为单位销售，每一单位的住房都是独立的，且住宅本身肩负了消费需求和投资需求双重特性，是频繁销售和重复销售的商品，因此确定房价就更为困难。常用的方法是采用中等房价和平均房价之类的总体测度，但由于每栋房屋都尤其特殊的结构、朝向、地理位置等因素的区别，这些总体的测度也难以确定。因此，“特征价格回归法”和“重复销售技术”得以应用。特征价格回归法的中心思想是构建特征价格函数（hedonic price function，HPF），首先识别出住房的关键特征，然后使用HPF估算出它们的隐性价格，进而修正之前的平均价格。重复销售技术在1963年由Bailey，Muth和Nourse提出，并由Case和Shiller进一步精进和推广。它的关键是将同一住房的当前售价或评估价值与先前的对应价格配对比较，从而获得价格变化值；然后将变化值纳入到每一干预期整体市场价格变化的估计中，构建房价指数。 　　2．收入的测算方法。在对收入的测算方法上，国外学者还存在着一些分歧。部分学者认为应该使用中等家庭收入，但由于数据难以获得，有时只好采用其他收入，例如家庭人均年收入，包括了固定收入和一次性收入。另外，在使用家庭总收入进行测算，还是用家庭可支配收入来测算的问题上也存在着分歧。为了解决这样的分歧，有学者采用了折中的办法：分别使用这些收入数据来做出多种房价收入比，再加以分析。 　　3．房价收入比的合理区间。 　　 　　 　　关于房价收入比的合理性，最广为认同的版本是由世界银行中国区首席经济师Andrew Hamer计算出的房价与收入的比值在3～6之间即为合理。他的计算思路是：假设一个城镇居民的平均年收入为1万元，当时的住宅平均价格为每套3万元，居民买房的首付款为30％，按揭贷款20年还清余额，平均年消费住房支出为1500元，占其年收入的15％，此时房价和收入的比值为3；由于西方学者研究指出，居民住房消费占房价的30％以内时是可以承受的，因此，此时的住房平均售价为6万元，就得出了“房价收入比3～6倍即合理”的结论。国外学者Bertnard Renaud在研究多个国家的房价收入比后指出：发达国家的房价收入比在通常稳定在1.8～5.5之间，发展中国家一般在4～6倍之间，然而一些经济落后的发展中