物业税社会意义与市场效果展望.docVIP

物业税社会意义与市场效果展望 　　几年的媒体大肆渲染之后，人们对物业税熟悉而又陌生，如果物业税真的来临，那它到底会带来什么样的后果?对已经买好房子和正在租房的人们分别都意味着什么?尤其在目前全国范围内楼市在经历持续一年多的寒冬后刚刚有交易复苏的迹象，但普遍认为复苏基础十分不稳；房地产市场的大环境仍然严峻恶劣的时候，现在实施物业税会不会带来房价的大跳水?甚至带来楼市的全面崩盘?这些都是人们非常关心并急切想找寻到答案的问题。 　　笔者以为。首先，短期内物业税还没有推出的可能性。很多现实的技术难题还没有解决，法律、行政和民意的基础都还严重不足。涉及到几亿家庭、数十万亿居民财富的税种，断然不会草率地、在没有大规模争取各方面意见、取得社会认识基本一致后就推出。尤其目前宏观经济形势还很脆弱，社会不稳定因素很多，不会随意出台容易引起不同阶层激烈争论、造成社会动荡的新政策。其次，开征物业税在中期内还是可以预见的，也就是3―5年内。物业税为国际惯例，几乎没有哪个市场经济国家没有开征对房产的持有税。各国纷纷开征物业税是因为其有三大功能，不仅是稳定房价的有力武器、打击炒房投机的撒手锏，更是缓解贫富两极分化的重要工具，同时对改善地方税收结构、实现城市可持续发展也是非常有助的。所以，开征物业税，大势所趋、势在必行，只是时间早晚和条件成熟与否的问题。 　　 　　物业税的市场效应 　　 　　那么，一旦开征物业税后对房地产市场到底会有什么样的影响?房价会不会因此暴跌?笔者以为，物业税开征后，房价涨幅一定会受到显著抑制，像深圳、上海、北京等地曾经出现的暴涨，比如在2007年夏季几个月内50％以上的疯狂上涨现象应该从此不会再重现。但房价会不会从高位跳水、甚至楼市会不会因此彻底崩盘，笔者并没有这个担心。 　　从经济学理论和各国实践经验来看，要抑制房价过快上涨、挤压投机炒作泡沫，物业税是必需的手段。之前政府尽管通过连续出台“国八条”、“国六条”调控和多次运用加息、加税、紧缩房贷等手段力图来打击炒房投机，抑制房价过度上涨，但实践效果并???理想。2007年末到2009年初的楼市寒潮，更多是因为国际金融危机的冲击、宏观经济环境恶化、人们对未来收入信心严重不足而带来的，与之前房地产调控政策的关系不大。这说明，之前政府采用的房地产调控政策并没有真正击中住房投机的要害，只是“扬汤止沸”，并没有“釜底抽薪”。从经济学上说，征收住房交易税虽然通过增加交易成本而起到了加大住房投机成本的作用，但在当前住房市场总体仍然是供求紧张的局面下，这些税收成本必定转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上升。更进一步而言，对低收入者、那些迫切需要改善住房条件的购房者来说影响更大，他们对住房的需求会相对缺乏弹性，因而，他们反而会被转嫁更多的税收。而且加重交易税，抑制了存量住房的流通，会加剧住房供应矛盾，导致房价居高不下。 　　但如果在房地产各项税收中降低交易税，增加物业税(参照国际惯例，每年按照房产市场评估价值征收1％左右)，效果就会大不一样，必然降低房价涨幅而绝不会抬高。首先，物业税直接打击到投机炒房的要害，大大增加了囤房成本，如那些动辄买下十几套、甚至几十套炒房者、炒房集团，当前体制下对他们无能为力，但一旦开征物业税(房产持有税)，他们炒房成本将变得非常大，难以再在市场上翻天覆地。即使对于非炒房者，征收物业税也能有效减少住房资源闲置，住房空置率将因此迅速降低。对于一部分到处借债、要靠“啃老”才能十分勉强买起房子的人来说，物业税无疑也给他们泼了一盆冷水，使不正常的购房需求暂缓和分流；其次，降低房产交易税，会鼓励存量住宅加快流通，短时间内就能扩大有效供给。降低交易税，增加持有税，双管齐下，房价持续过度上涨的局面有望得到立竿见影的控制，住房市场才能得到健康的可持续发展。 　　那么，为什么说物业税开征不会带来房价的大跳水?有些人认为，之前的住房购买缴纳了70年的土地使用出让金，就相当于一次性缴付了70年的物业税。现在如果要征收物业税，就理应要废除土地使用出让金，否则就是双重收税了。现在地价占到房价的一大半，如果这部分成本去掉后，房价就应该大跌。但这个看法其实是对土地使用出让金的一个误解。只要土地供不应求，就必然要求通过土地公开拍卖、竞价获得的方式来实现土地使用权的出让，这是最公平、最合理也是最有效率的解决方法。否则，通过协议转让等暗箱操作必然滋生无法抑制的腐败问题。即使这中间的腐败交易可以防止，协议转让也达不到土地资源的最优配置，因为没有人知道这块土地最优的使用用途，只有市场说了才算。所以，开征物业税后，废除不废除土地出让金的名头，对于房价毫无意义。 　　关于物业税率现在有很多建议，比如1年0.8％，国际经验来看最高不会超过2％。1套市值100万的房子，按照1％的税率缴纳物业税，