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物业税税基评估国际借鉴及对我国启示 　　摘要：通过分析物业税税基评估的国际经验，提出对我国物业税基评估实践可供参考的启示及建议。研究方法：综合分析的定性研究。研究结果：（1）国外在物业税税基评估模式及税基评估体系上对我国都有极大的借鉴意义。（2）我国应在主体、客体、观念、技术、立法、制度上着手，建立一套适合我国国情的物业税税基评估体系和模式。研究结论：为实现我国物业税的成功开征及顺利运转，借鉴国际先进成果是必要的，但也要综合考虑本国国情，建立符合实际情况的物业税税基评估体系。 　　关键词：物业税 税基评估 国际借鉴 启示及建议 　　 　　一、选题背景和问题提出 　　2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。当前，我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。在房地产业突飞猛进发展的同时，不动产税也越来越引起人们的关注。我国现行的不动产税制存在着一系列问题，如种类纷繁复杂，权责不清，重复课税等等现象。然而最亟待解决的是不动产税领域存在的“重流转，轻保有”情况。 　　针对这一突出问题，2003年10月中共中央十六届三中全会决定提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。随后于2005年10月中共中央十六届五中全会第十一个五年规划的建议提出“稳步推行物业税”。2008年7月22日国办转发的《发改委关于2008年深化经济体制改革工作的意见》再一次强调要研究推进房地产税制改革。其重要性可见一斑。 　　我国正处于物业税的税制设计阶段，如何有效地评估物业税税基是解决物业税问题的基础环节，物业税税基的选择，评估目的，评估主体，评估方法等等都是值得深入讨论的问题。 　　二、物业税税基评估的国际借鉴 　　1．美国财产税 　　美国的财产税率不是以法律的形式固定下来的，而是根据实际情况经过计算得来的。每年，美国地方政府都要对房产进行估价，以核定居民需要缴纳的财产税。其中，评估名册是一个管??区对财产所有人征收财产税的重要根据。编撰评估名册时，首先要由评估员对房产地点和产权人进行确认，然后税务等行政部门据此建立数据库、评估财产价值、确定可予征收的范围、计算评估价值。名册编撰完毕后，政府通知财产所有人确认评估价值，有异议的财产所有人可对评估进行上诉，最后由政府计算税率和税额。 　　对财产的评估主要依据市场价值、最佳和最高使用价值、资本价值、出租价值等。房地产的评估价值不是由买卖双方成交价格来定，而是由评估员及税务等行政部门考虑多种因素来主观确定。随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，评估价值也会相应调整。 　　美国地方政府的房地产评估人员的素质好，威信高。这主要与他们的筛选渠道有关。这些评估员都是由居民公选产生，群众基础好，能力强。评估员一般是两人同行上门评估居民的房屋,他们会一一记录房主的姓名、性别、职业、电话、工作单位等，认真测量房屋的面积，细致地登记房屋的数量，包括有多少个浴室、车库等。两个评估员也有利于互相监督。 　　同时，政府将房地产评估的信息全部上网公开，为房地产所有者提供利用评估信息与政府进行交涉的平台。房地产所有者是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、合理的房地产价值评估。政府允许甚至是鼓励房地产所有者向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。 　　2．加拿大财产税 　　加拿大的财产税并非一个单一的税种，而是由多个内容组成的复合税。主要包括：1）不动产财产税。包括土地、房屋和房屋内永久性固定装置。2）特别财产税。即居民或工商业为添置或改善与其财产相关的固定设施支付的费用或征收的税费，如修建或重建人行道、安装或更换水管、卫生设施和雨水管等。3）营业性财产税。即在一些省份对绝大多数工商业财产课征的一种附加税。4）非政府组织交纳的替代税收款。5）其他费捐。即在一些地区存在的与财产有关的小额费捐，如承租税、闲置土地税和土地税等。 　　在加拿大没有统一的全国性财产税税率。一些省份和地区对所有种类的财产按一个统一税率征税，而另一些省份则对不同种类的财产按不同的税率征税。一些省份使用比例税率从价征收，而另一些省份则采用定额税率征收。 　　财产税的税基由政府来评估。政府估价一般是用市场价评估法，有时也可能用买进和卖出的方法及其他方法进行评估，如考虑投入资本的情况及租金的收入，像办公大楼、购物中心，或是按大楼土地重置的价格来确定大楼的价格（一般用于对工业财产评估）。 　　为了将评估中的误差减少到最低程度，各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出一本评估手册