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物业管理企业财务二级核算理念和方法 　　中图分类号：F275 文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)03-000-02 　　摘要：随着经济的快速发展，以及现在经济发展不稳定，物业管理财务必须更加细致，才能更好的适应这几年的经济形势，为了维护本小区得物业产权人的利益，每个小区就需要成立一个产权委员会。因此，为了节省时间、减少工作量、充分发挥会计的核算作用，提高计算的质量，能够客观的正确记录喝反映实际的资金流动和经营成果，更好的为公司的经营发展和更好的为产权人服务，要对物业管理制度进行改革,即采取物业管理财务内部二级核算，经过几年的实践经验，下面来探讨一下在改革之后物业管理的财务核算的质量。 　　关键词 ： 物业管理财务二级核算核算的质量 　　最近几年，我国物业这个行业发展迅速，物业管理市场逐渐的成熟，物业管理这个行业面临这大好的机遇和挑战，在这关键的时刻，物业管理在选择方向是不能有任何的差错，不然就会导致不可弥补的损失，特别是在财务的管理和核算方面，至关重要，该行业有它独特的行业特点，并且有独特的个性特点，所以就在财务方面用二级核算，下面就详细介绍一下财务的二级核算。 　　一、财务二级核算 　　先要建立企业内部的二级核算财务机构，然后统计清楚要核算的详细内容、账本的设计以及会计核算所用的形式，通过调查实际情况来设置核算的内容，一般情况下包括物业管理中心的所有的资产、所欠的资金、收入、支出、盈亏的计算以及绘制详细的会计报表；还有产权人的维修基金和它所产生的利息收入和支出核算等等。为了更好的核算，账簿的设置应该设置有总账、详细的分账、每天的现金支出和收入账簿，这样就便于对账和查账。财务核算的形式是采用汇总表的形式，就是每一项收支必须有凭证并且要详细的登记，总账必须根据分账来统计和设置会计汇总表，里面的内容必须和分账相对应，并且还要有详细根据，并且要一致，这样才能提高核算的质量，不至于出错。 　　企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科???。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入――物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。 　　二级核算单位会计科目的补充规定以及财务的核算内容: 　　1.小区的内部运营核算。和小区财务部之间由于经济上的往来所产生的所有收入、支出、临时收入、临时支出、暂时的收支款条。 　　2.预计收入的账款。按照预先合同所规定的条款，通过商定所定下的个人和单位的条款（包括物业产权人、使用人所必须缴纳的定金等）。 　　3.代理别人收的费用。核算应为代理收纳和代理缴纳一些费用，为了应付一些部门的条款。例如房租、水费、电费、暖气费、安全费等。 　　4.一些其它的款项。财务核算除掉应该支付的、预先支付、代理支付的外还有保险金、保修金、停车费等等。 　　5.代理管理的基金。财务核算接受的来自物业产权人管理委员会托付管理的一些公共设施、一些公共部位以及公共实施的维修基金和利息等。 　　6.一些经营收入。财务核算在物业管理的活动中，为物业产权人提供了某些服务，以及付出自己劳动所获得的一些酬劳等等，这也是主要的收入之一，包括：1.物业管理收入。明细科目设：公共性服务收入、代办性服务收入、特约服务收入、乘梯费收入。2.物业修理收入。明细科目设：自用部位维修收入、公用部位维修收入。 3.物业经营收入。明细科目按经营项目设置。 　　7.经营所需要的成本 财务核算物业管理所需要的费用、物业经营所需要的费用、物业修理所需要的资金以及应该结账的经营成本。包括：1.管理所需要的费用 按照使用可分为环保费用、保卫处的费用、种树种草绿化的费用、娱乐设施所需要的费用、自来水所需要的费用、维护电梯所需要的费用、宣传社区文化所需要的费用以及其它的费用。 2、物业维修和修理所需要的费用。包括员工的工资、附加的费用、所用材料的费用以及由物业工程转到工程所需要的费用。3.物业经营费用成本。包括经营员工的工资、需加费、消耗费以及所用的建筑设施的修理费。 　　8.其他业务收入。核算除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。按其他业务经营项目设明细科目。 　　9.其他业务支出核算除主营业务以外的其他业务活动所发生的各项支出。与“其他业务收入”的明细科目相对应。 　　二、财务二级会计核算的制约关系及财务监督 　　第一，财务部一定会和各各小区之间发生一