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物业税国际概况及我国物业税构建设想 　　摘要：物业税是当今中国税制改革的热点问题，也是各国税收制度的一项重要内容。本文试图通过比较各国、地区的物业税收制度，分析总结各国在物业税方面存在的共同政策、价值取向，并在此基础上提出一些对我国目前物业税的征收与改革的启发性建议，为我国物业税的顺利推行提供借鉴。 　　关键字：物业税；地方税；税收政策 　　中图分类号：F406.7文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）05-0060-004 　　 　　“物业”一词来源于香港和东南亚，其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。物业税，各国的叫法也不同，主要称“财产税”（Property Tax）、“房地产税”、“不动产税”（Real Estate Tax）等。主要是针对土地、房屋等不动产征收的一种税赋，而且主要是针对其保有阶段而征收的一种税，同时其应缴纳的税额会随着这些不动产的价值而发生或提高或下降的变化。事实上，绝大多数国家和地区都是将物业税性质的税收称为上边所提到的“财产税”、“房地产税”以及“不动产税”等等，只有我国香港地区直接称谓物业税。 　　 　　一、典型国家、地区物业税的概况 　　 　　（一）美国 　　美国是西方国家中房地产税制最完善的国家，目前美国对不动产的保有环节只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税），其税基是不动产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%－100%不等）。美国50个州目前都征收财产税，只是各州和地方政府的税率不同，但是大约都在1%－3%之间。 　　目前，除马里兰州已将征税权上收到中央政府之外，其他49个州都是归地方政府征收的，是地方税的主体税种。而且由于财产税是一个高度分散的税种，所以征税的权力相对而言也是比较分散的，一般会授予各个不同级别的众多地方政府和地方性机构。 　　美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人，课税对象主要是纳税人所拥有的不动产，主要有农业土地、住宅土地、经营土地、林地和农场建筑、房屋或住宅、厂房、围墙、人行道等，另外对其他一些商业用途的个人财产也征税，包括机器设备等固定资产、租赁的设备、农业设备和工具、原材料、公共地上私人所有的木材、船只、私人交通工具等动产。 　　美国以应税财产的价值或价格为计税依据，但对于如何确定财产的价值，各州有不同的方法，其中有真实现金价值、公平市场价值和公平实际价值等等。同时，财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都已建立了一套比较完善和先进的房地产估价体系，拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。其中，比较销售法是最常用的估价标准。 　　美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。 　　（二）香港 　　在香港，真正的物业税属于所得税，是香港特区政府向土地及建筑物的拥有人就其物业收入课征的一种税收。从它的计征方式可以看出，物业税完全是从租计征的，也就是说，主要是对业主来自物业的租金收入征税，如果是业主自住的物业，虽用于经营但没有租金收入的物业、空置物业等这些没有租金收入的物业都不需要缴纳物业税。 　　物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等。物业税的应税物业包括房屋、土地（包括码头，但不包括农地）和建筑物。物业税的税率在2004年之前为15%，2004年略微上调，为16%。并且物业税按年缴纳。物业拥有人必须保存足够的租金记录，以便税务当局确定其纳税责任，该记录必须最少保存7年。 　　物业税的计税依据是应评税净值，即应评税值扣除拥有人支付的差饷后，减去20%的修缮及支出免税额后的余额。应评税值为换取物业使用权而付出的代价确定，包括租金、为楼宇使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住户支付的拥有人开支（如修理费）等等。 　　香港对物业税可获减免的扣除额主要有三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是在有关课税年度内应该课税但已不能追逃的租金；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开