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河北省土地储备贷款调查与分析 　　摘 要：加强房地产金融管理，加大对“土地、信贷”两个闸门的有效监控，抑止全社会固定资产投资过热增长，是当前人民银行贯彻落实国家宏观调控政策的主要措施。该文通过对河北省金融机构土地储备贷款情况的深入调查，指出了当前土地储备贷款业务中存在的问题并提出措施建议，为各级领导决策提供参考依据。 　　关键词：宏观调控；房地产金融管理；土地储备贷款 　　中图分类号：F830．572　文献标识码：B　文章编号：1007－4392(2006)11－0043－03 　　 　　一、河北省土地储备贷款的基本情况 　　 　　2003年以来，河北省房地产市场发展迅速，推动了全省土地交易市场和土地储备贷款市场的较快发展。截至2006年6月末，河北省除华夏、中信、光大3家分支机构外，其他金融机构均不同程度开办了土地储备贷款业务，累计发放土地储备贷款107亿元，全省土地储备贷款余额为64．1亿元。近年来全省金融机构土地储备贷款业务呈现以下特征： 　　一是分机构看，贷款主要集中在国有商业银行和国家开发银行。2006年6月末，全省国有商业银行和开发银行土地储备贷款余额分别为22．5亿元和22．1亿元，占全部土地储备贷款余额的比分别为35．1％、34．4％，股份制商业银行贷款余额为15亿元，占比为23．4％，其他金融机构占比为7．1％。二是分地区看，贷款主要分布在经济及房地产市：场发展较快地区。2006年6月末，秦皇岛、廊坊、石家庄和保定4城市土地储备贷款余额分别为17．3亿元、11亿元、9．4亿元和8．2亿元，分别占全省的比为27．1％、17．2％、14．7％和12．8％。三是从贷款方式看，以抵、质押为主。2006年6月末，全省土地储备贷款中，抵、质押贷款余额58．1亿元，占比为90．6％。其中，抵押贷款余额41．1亿元，占比64．1％其他贷款中的质押贷款余额17亿元，占比26．5％；信用贷款余额5．3亿元，占比8．3％；保证贷款余额0．7亿元，占比1．1％。四是从贷款对象看，以政府土地储备机构为主。2006年6月末，全省金融机构对土地储备机构放款余额为45．7亿元，占全部土地储备贷款的比为71．3％，其他机构贷款余额1 8．4亿元，占比28．7％。五是从贷款用途看，基???全部用于土地储备。2006年6月末，全省土地储备贷款中除0．3亿元(占比0．5％)是用于土地基础设施建设外，其余的63．8亿元贷款全部用于土地储备。六是从贷款质量看，目前阶段土地储备贷款属优质的信贷资产。2003年以来，全省土地储备贷款不良率保持在较低水平，2006年6月末仅为0．4％，不良贷款金额为0．2亿元。 　　 　　二、土地储备贷款管理运作流程 　　 　　河北省金融机构所发放的土地储备贷款在严格考查土地储备机构资金实力的同时，重点关注所征购土地的收储、整理、出让等各环节，严格掌控土地储备机构资金的流出及流入，努力确保整个项目资金运作全部置于金融部门监督之下，具体要求：一是贷款发放前，尽可能协调受补偿单位在金融部门开立账户。贷款发放后，做好监督支付，将相关资金转入受偿单位账户，从而确保贷款资金专项用于征地补偿。二是与土地储备机构签订协议约定土地出让(划拨)实施方案应事先征得金融部门同意；土地出让(划拨)应率先通知相关金融部门，土地出让时应有金融部门工作人员参加，从而对土地出让进度及时掌握。三是加强对征购土地的管理，未经金融部门同意，不得对贷款取得项目的土地使用权进行出让(转让)、划拨、作价入股等处置。四是在金融部门设立土地出让收入专户，确保所有的土地出让收入资金全部划回到相关金融机构。据调查，近年来全省金融机构能够较好地贯彻人民银行总行的各项信贷管理政策，落实贷款“三查”制度，在对贷款项目全面深入调查的基础上，对符合授信条件的及时发放贷款并办理抵、质押等资产保全手续。建立台帐，定期深入借款单位了解贷款使用情况，监督资金流向，跟踪土地储备、开发、供应进度，确保贷款专款专用．直至收回贷款本息。 　　 　　三、土地储备贷款工作中存在的主要问题 　　 　　(一)土地储备贷款面临政府信用风险 　　土地储备机构只是政府为规范土地交易而成立的机构，不是严格意义上的市场主体，也不是实质意义上的土地使用者：一是自有资金少，收购土地资金几乎全部依赖银行贷款。石家庄市地产交易市场注册资本仅10万元，但目前贷款额却近7亿元。二是政府对土地的绝对垄断。除政府设立的建设投资公司外，几乎所有的土地交易必须通过土地储备机构进行。2006年6月末，建设投资公司和土地储备机构贷款分别占全省金融机构土地储备贷款的29％和71％。三是土地出让收入作为贷款唯一还款来源，政府一旦资金紧张或出现诚信危机，随意上划和动用土地出让金，金融机构贷款则面临不能按期归还的风