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河北省城市间房地产市场价格差异及决定因素 　　[摘要] 房地产价格能充分反映所在城市的经济发展水平、居民消费水平、以及人口聚集程度等有关信息。河北省的房地产市场表现出较为明显的分层体系结构，为研究房地产价格差异的决定因素提供了很好的依据。本文采用2002年～2006年《河北经济年鉴》中河北省11个城市的数据和计量经济学中的面板数据模型，得出城市化水平是决定河北省城市间房地产价格差异的主要因素。 　　[关键词] 房地产市场 价格差异 决定因素 　　 　　本文用计量经济学中的面板数据模型对河北省11个城市的房价差异展开研究。 　　 　　一、河北省城市间房地产市场的价格差异 　　 　　经过调查发现，河北省11个城市2004年和2006年房屋销售价格基本满足城市的分层体系结构：作为沿海开放城市的秦皇岛房价最高，靠近北京的新兴城市廊坊、副省级城市唐山、省会城市石家庄次之，其余的地级城市房价最低。但也有例外，邯郸、承德房价相对高于同级别其他城市，衡水价格相对稍低。河北省房屋为何存在这种体系分层结构？怎样解释河北省城市间的房价差异？这些正是本文的研究目的所在。 　　 　　二、数据收集与实证分析 　　 　　房地产的价格是由其供给与需求共同决定的。房地产的供给可以用存量与新开发量的总和来表示。但由于建造房屋需要一定的周期而且新开发量在房屋存量中所占比重一般较小，短期内房屋的供给基本保持稳定，因此房屋价格主要随需求变化。从长期来看房屋的供给则会根据需求状况做出调整。 　　1.研究数据的收集与指标的选择 　　自从1998年中国取消福利分房制度以来，一些经济发达省份的城市从2000年左右开始真正走上市场化的发展道路。本文收集了2002-2006年河北省11个城市石家庄、承德、张家口、秦皇岛、廊坊、唐山、保定、沧州、衡水、邢台、邯郸商品房平均销售价格、城镇居民人均可支配收入、竣工房屋面积、总人口、城市化率、土地面积、GDP等相关数据。数据的来源是：《河北经济年鉴》2003年～2007年，河北省各个城市2002年～2006年国民经济和社会发展统计公报以及城市化统计监测。由于非农业人口是购买商品房???主要人群，因此考虑到指标的可比性，本文把表示房地产需求的指标转化为：商品房平均销售价格、城镇居民人均可支配收入、人口密度、城市化率。表示房地产供给的指标转化为：非农业人口人均竣工房屋面积。 　　2.模型介绍 　　同其他的研究模型一样，我们需要做出一定的条件假设，如下：(1)城市房地产市场的对象主要为本市居民;(2)不考虑贷款利率、贷款获得难易程度对房地产价格差异的影响;(3)房地产消费需求在房地产市场总体需求中占据主要位置。 　　构造的模型为：房地产价格=F(城镇居民人均可支配收入,人口密度，城市化率，非农业人口人均竣工房屋面积)，分别采用线性方程和半对数方程： 　　REPit=a0+a1AIit+a2Uit+a3Dit+a4Sit+eit 　　LnREPit=a0+a1lnAIit+a2Uit+a3lnDit+a4Sit+eit 　　其中:REP:商品房平均销售价格;AI:城镇居民人均可支配收入 　　U:城市化率；D:人口密度;S:非农业人口人均竣工房屋面积 　　在搜集了河北省11个城市2002年～2006年的商品房平均销售价格、城镇居民人均可支配收入、城市化率、非农业人口人均竣工房屋面积的数据后，我们采用计量经济学中的面板数据模型来研究影响各个城市房价差异的因素。因为面板数据模型可以有效地控制个体内部不可观察因素差异的影响，一般其得出的结果要比所用的横截面模要可靠的多。根据计量经济学的知识我们可以得知面板数据模型可以使用固定效应模型或者随机效应模型。选择使用哪个模型可以通过Hausman检验得出。一般认为固定效应模型的参数更可信一些，而随即效应模型更有效率即方差更小一些。综上所述，各个因素的系数相差太大，说明采用线性方程来进行实证分析不太理想，为此我们采用半对数方程来进行实证结果分析，并且通过Hausman检验证明可以使用固定效应模型。 　　3.实证结果分析 　　(1)从半对数方程下影响河北省城市间房地产市场的价格差异的因素回归分析得知需求方面的差异是2002年～2006年河北省各个城市房价差异的主要决定因素，而供给方面的因素对房价差异的影响并不明显。 　　(2)城市化率和城镇居民人均可支配收入是城市房地产需求的主要动力因素也是城市间房价差异的主要决定因素。从方程中可以看出，城市化进程每增长1%,房价则增长1.514%。而城镇居民人均可支配收入在原基础上每增长1%，房价则增长0.850%。从拟合优度来分析,within的系数为0.601而between的系数为0.926。从这个结果可以看出，与单个城市内