杭州一手房价(成交量)动态演绎和解读(2006年11月至2007年8月).docVIP

杭州一手房价(成交量)动态演绎和解读(2006年11月至2007年8月) 　　[摘要] 本文首先通过对杭州透明售房网2006年11月1日至2007年8月31日期间每天成交均价和成交量相关数据的调研分析与汇总，勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的四个动态演绎特征；其次对上述四个演绎特征进行解读，最后对未来杭州一手房市场作了研判。 　　[关键词] 房价 成交量 动态演绎 解读 自住性需求 投资性需求 　　 　　杭州楼市向来吸引人们的眼球，杭州房价亦深受世人关注。从2006年第四季度到2007年8月，近一年来杭州一手房楼市所走过的先是“较为郁闷――再度爆发――微妙尽在不言中”的心路历程将市场应有的性格演绎的淋漓尽致。本文通过对杭州透明售房网2006年11月1日～2007年8月31日期间每天相关数据进行跟踪分析和汇总，力求勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征，并希冀为此动态演绎过程进行解读。因受到笔者专业水平的限制，所涉观点尚存在着诸多商榷之处，敬请方家指正。 　　一、杭州一手房价(成交量)的动态演绎 　　通过对杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日数据的跟踪调查，现将期间内一手房价（当月每日成交均价）和成交量（当月日均成交套数）相关数据汇总如下（不包含余杭区和萧山区以及不包括经济适用房）： 　　1.杭州一手房楼市大盘房价与成交量的动态演绎 　　根据上述数据绘柱状图如下： 　　2.杭州楼市个盘成交均价的动态演绎 　　根据上述数据绘柱状图如下： 　　3.杭州一手房价和成交量动态演绎特征 　　通过对杭州透明售房网的跟踪调查分析，我们可清晰地勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征： 　　2006年11月～2007年8月，杭州一手房市场大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅； 　　2006年11月～2007年2月，一手房市场呈现出成交量与成交均价表现出持平乃至略降的态势； 　　2007年2月～2007年6月，一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。 　　2007年6月～2007年8月，一手房市场呈现出价升量跌的态势。 　　二、对杭州一手房价和成交量动态演绎的解读 　　1．对“大盘成交均价涨幅明显滞后于???盘成交均价涨幅”的解读 　　从大盘成交均价来看（见图1），2006年11月份成交均价为9881元/平方米，2007年8月份成交均价为11019元/平方米，涨幅为6%左右。但我们认为大盘成交均价的变化并不能真实反映杭州房价的真实变化。大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅，如银马公寓、海天城等楼盘从2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分别涨到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期涨幅分别为60.24%、 42.95%。我们通过考察每月销售冠军楼盘（见表4），发现这是因为近一年随着大量的郊区楼盘上市交易，其成交价较低，从而拉低了大盘成交均价。因此，考量房价的变化必须立足于具体的楼盘才具有相对的可比性。 　　2.对“2006年11月至2007年2月一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出持平乃至略降的态势”的解读 　　主要是这一阶段深受前期一系列宏观调控政策的影响，使的人们对房价下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。仅自2005年到2006年下半年，国家出台的且对楼市产生重大影响的相关政策就有：“国八条”、征收营业税、“国六条”、建设部等九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，以及央行出台的一系列加息、提高准备金率、提高首付款等信贷政策都使人们对房价下降的预期提高，在“买涨不买跌”的心理作用下使的该阶段市场运作态势表现出成交均价与成交持平乃至持平的特征。 　　同时杭州住房保障体系的逐步完善在一定程度上对住房刚性需求进行了一定的分流，使杭州在去年涨声一片的全国房地产市场中，杭州楼市却表现出较为平静。 　　3.对“2006年2月～2007年6月一手房市场呈现出成交量与成交均价双双表现出强势走高的态势”的解读 　　从图1和图2中可看出，今年2月以来，杭州一手房销售市场再次迎来销售高潮，成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。笔者认为该阶段表现出来的双强势特征除了常规的推动房价上涨的因素之外，最主要是以下四个原因造成的。 　　(1)土地成本飚涨推动。 　　以下是近期杭州宗地的几块土地成交的楼面地价（见表5），与邻近宗地前两年的成交价相比，都有一个惊人的涨幅。（见图4） 　　房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息