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日本韩国住房保障制度及对我国启示 　　摘 要：住房保障制度体系的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。目前，我国正处于快速的城市化和工业化进程之中，面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。笔者运用调查研究与比较研究方法，总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点，借鉴其成功经验，针对我国现行住房保障制度存在的问题，提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。 　　关键词：住房保障；住房金融；政策性金融；住房公积金 　　中图分类号：F293.31文献标识码：A 　　文章编号：1000-176X（2011）04-0103-05 　　 　　2010年初笔者赴日本、韩国考察，学习两国的住房保障体制和运行机制。了解了日本与韩国的住房市场基本情况、政府在解决中低收入家庭住房问题的职责分工及相关住房保障制度安排，并对如何完善我国住房保障体制、解决中低收入家庭住房困难等问题进行了思考。? 　　 　　一、日本住房保障制度? 　　 　　日本的住房保障体系建立于第二次世界大战之后，是在适应经济萧条、住房缺乏、国民收入水平不高的情况下的国民住房需求而建立起来的，政府的支持主要体现在向中低收入家庭提供信贷融资和支持保障性住房建设方面。在国土交通省住宅局的统管之下，日本政府构建起以住宅金融公库（现为住宅金融支援机构）、住宅都市整备公团（现为都市再生机构）和地方住宅供给公社为主体的居民住房保障体系，其中住宅金融公库承担住宅资金融通职能，住宅公团和住宅供给公社则负责直接建造和提供住宅。截至2008年末，日本住房保有量为5759万户，家庭户数为4997万户，住房户数比达到1.15：1，自住房和租赁房的比率为6：4，住房户均面积94.1平米，其中自住房户均面积122.6平米，公营租赁房户均面积50.9平米，民营租赁房户均面积43.5平米。? 　　（一）日本住房保障制度基本安排? 　　1.廉租房保障制度? 　　日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。其中，公营住宅是国家和地方公共团体协作，通过自主??房、收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租给低收入人群的住房；特定优良租赁住宅由民间建设，地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理；老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。? 　　2.城市低价出售住房制度? 　　日本的住宅公团（现都市再生机构）在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，其建造的公团住房不同于公营住宅，他是以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。入住公团住房的家庭收入一般在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元），入住采取申请抽签制。? 　　3.住宅金融公库建房? 　　住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，远低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制。贷款对象可以是个人或企业，贷款条件优惠，贷款期限可长达35年，对于还贷困难的还可在原有基础上延长10年［1］。? 　　4.住房保障支持政策? 　　首先，多种形式保障土地供给。如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地，又如住房都市整备公团用等价交换制度、特借制度、借受制度和民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系，使土地转化为国民住房用地［2］。其次，财政补贴。日本政府的住房财政补贴分为两种：一种是政府财政拨款，主要用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设；另一种是政府的财政投资性贷款，主要对都市整备公团住房建设的投资贷款，并将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。再次，完善的税收调节政策。日本《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。居民住房在转让时，买方应缴纳税率为3%的固定资产取得税，出卖方应缴纳利润所得税，其税率为20%―30%，以扣除项目后的金额按比例缴纳。在住房持有环节征收税率为1%的不动产税，税基按房屋评估值的80%计征。最后，金融支持。日本采用混合型金融政策模式，该模式以央行为领导，政策性金融机构为主体，民间金融机构为补充，是一种官民结合的模式［3］。其中，政策性金融机构包括住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等；民间金融机构有住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。另外，大藏省（现财务省）还通过邮政储蓄、保健年金和