新旧会计准则变化及对房地产企业影响.docVIP

新旧会计准则变化及对房地产企业影响 　　一、新旧会计准则的差异 　　 　　比较分析新旧会计准则的差异,理解新准则变革的思路,是为了更好的学习和应用新会计准则。现从几个主要方面对比分析新旧会计准则的不同之处。 　　(一)计量模式变化带动资产估价变化 　　公允价值是指熟悉情况的买卖双方或无关联的双方在公平交易的条件下所确定的一项资产可以被买卖的成交价格。新会计准则在资产计量、交易核算中较多的引入了公允价值计量模式,如金融资产、投资性房地产等资产、债务重组、非货币性交易等会计核算。投资性房地产会计准则的规定对房地产企业影响较大,投资性房地产相关准则规定,满足条件的投资性房地产可以选择采用成本模式与公允价值计量模式中的一种。会计准则规定在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下,企业可以对投资性房地产的核算采用公允价值计量模式。资产计量、交易核算采用公允价值模式计量的,与原准则规定下的计量模式相比,必然要对资产的估价产生较大的影响。如对于采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响,势必较大的影响投资性房地产的帐面价值。对于股权和债权性质的金融资产来说,初始计量均采用公允价值计量模式,资产负债表日的报告价值为参照市场价值确定,且其变动直接计入当期损益并调整资产帐面价值。因此,新会计准则实施后,公允价值计量模式的应用必然会带动企业资产的重新估价。 　　(二)对投资会计准则分类及核算方法的变化 　　根据原会计准则的规定,企业对外投资分为短期投资和长期投资,长期投资又分为长期股权投资与长期债权投资。但是新会计准则取消了短期投资、长期债权投资的概念,将企业对外投资定义为金融资产这一大类,包括长期股权投资和四类具体的金融资产,即按照核算方法的不同,分为长期股权投资与其它金融资产两大类。新准则将其它金融资产分为四大类:交易而性金融资产、可供出售金融资产、贷款与应收账款、持有至到期投资,原“短期投资”重新定义为交易性或可供出售金融资产,原“长期债权投资”在新准则中重新定义为持有至到期投资。其中交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资的初始投资成本均按照公允价值确认与计量;对于交易过程中发生的相关交易费用,交易性金融资产直接计入当期损益,可供出售金融资产、持有至到期投资计入初始确认金额;关于后续计量,交易性金融资产资产负债表日按照公允价值计量模式计量公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益,可供出售金融资产的公允价值变动计入发生的所有者权益,而持有至到期投资采用实际利率法,按摊余成本计量。 　　关于长期股权投资的核算,初始计量方法与原准则相比发生了较大的变化,主要是需要区分同一控制下的企业合并与非同一控制下的企业合并而采用权益结合法与购买法,后续计量方法与原准则规定相似,仍采用权益法与成本法,但两种后续计量方法的应用范围与原准则不同。 　　(三)资产计量和交易核算的会计处理发生变化 　　新会计准则与原准则相比,在存货、投资性房地产、资产减值准备等资产的计价方法与会计核算、债务重组、非货币性交易等交易的会计处理等方面都发生了较大变化。对于存货计价方法,原会计准则规定存货可以采用四类计价方法:先进先出法、后进先出法、加权平均法和移动平均法,而新会计准则取消了其中的后进先出法,规定存货计价只能采用其他三种计价方法。新会计准则的这一规定降低了在原材料价格发生变化时企业利用后进先出法调节利润的空间。原会计准则对于投资性房地产并未规定需要在会计报表中单独列报,新会计准则将投资性房地产作为专门的会计准则进行规定,包括列报、会计核算等,更加明确房地产作为投资、存货、固定资产的分类,对于按照确定定义应归属于投资性房地产的项目,需要在会计报表中单列“投资性房产”科目,并选择成本模式或者公允价值模式中的一种进行后续计量。关于交易的会计处理,如债务重组的会计处理,原会计准则规定因债权人让步而导致债务人被豁免或者少偿还债务即债务重组收益计入资本公积,而新会计准则规定债务方和债权方均按公允价值确认重组过程中的资产价值,并将公允价值与帐面价值的差额确认为营业外收入。 　　 　　二、房地产企业会计核算的特点 　　 　　(一)分别房地产所属的不同类别 　　新会计准则对房地产进行了明确的分类,并制定了专门的投资性房地产会计准则。按照对新会计准则的理解,房地产按照用途和性质分为:用于投资的投资性房地产、企业自用并计入固定资产或无形资产的房地产、作为存货有待出售的房地产三大类。按照新准则规定的定义,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业拥有产权的房屋