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和谐社会条件下政府协调房价上涨策略思考 　　在我国新一轮经济高速增长过程中，房地产作为经济增长的领头产业对于我国走出通货紧缩的阴影发挥了重要作用，但也引发了固定资产投资增长过快的问题，伴随着房价不断上涨和固定资产投资过热，国家从2004年开始了新一轮宏观调控，但是，出乎意料的是房价却越调越高，房地产宏观调控思路值得深思。 　　一、房价缘何在调控中不降反升？ 　　1.税费调控提高了房子买卖的交易成本 　　二手房营业税、二手房个税、土地增值税、土地有偿使用费……一系列的税费皆为“宏观调控”、“稳定房价”而征。虽然这些政策对于抑制新的投机性购房能起到一定作用，但是对于已经购房的人来说，要出售房子首先想到的是如何将税费成本转移到出售价格中去，结果反而助推了二级市场房价的进一步上涨，进而又会影响一级市场住房价格的进一步上涨。 　　2.土地调控提高了住房供应的土地成本 　　本轮住房价格上涨还与市场上预期土地供给政策趋紧是有关系的。一方面，2004年“8.31”大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地，成本和难度都有所增加。另一方面，为防止农用地无序转用，政府强化了土地计划管理。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。于是，造成房地产开发商不惜成本拿地，导致地价持续上涨，进而引发引发房价持续上涨。 　　3.住房调控加剧了住房供应的实际短缺 　　一是房地产调控加强了对房地产开发商的管理，把一批不合格的开发商清理出市场，使得能够开发房地产的主体数量减少，住房供应反而可能进一步减少。 　　二是限制90平方米以上住房开发和禁止别墅开发，意味着大面积的住房将进一步减少，而我国希望住大面积的群体又是越来越多，大面积住房供求矛盾必然加剧。 　　三是从房地产实际调控结果看，2006年住房竣工面积呈现大幅度下降的趋势。 　　二、谁成为房地产调控的受益者？ 　　1.征税大幅度增加了政府的房地产税收收入 　　在此轮房地产宏观调控过程中，政府采取的最直接的手段就是征税，为了扼制投机性购房，开征了房地产交易税、增值税，土地增值税，???些调控措施使政府的收入大幅提高，目前，全国许多城市房地产税收收入已经占地方财政收入的20%～50%。如2006年青岛市房地产税收占地方税收的26%。 　　2.土地转让价格上涨增加了政府的土地收入 　　土地转让一级市场是政府完全控制的主导的，土地转让二级市场政府审批程序也行使有效的控制力；目前，中国房价高，其中一半左右是土地成本，而这个土地成本正好是政府的巨大收益。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政土地出让收益越多。房地产成为地方财政的重要收入来源。 　　3.银行在房地产宏观调控中利益相对稳定 　　随着房地产宏观调控政策的不断出台，银行住房贷款无论如何放贷都是以保全银行房地产贷款资金安全为基本出发点，银行不仅不会有任何损失，如住房抵押贷款往往都是评估价格的70%给予放贷，也就是说只有房价下跌30%以上银行才有放贷的风险。 　　4.房地产开发商利润空间受到一定的抑制 　　对房地产商影响最大的是土地增值税，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值的收益和利润。土地增值税的规范使得房地产的暴利基本被消除，因为，增值越多，交税越多，最高可达增值部分的60%。 　　三、房地产价格未来是否会下跌？ 　　1.投机性购房因素受到抑制 　　主要指购买住房后不到5年就准备再次出售的购房，他们受国家政策影响较大。随着国家一系列房地产调控政策的出台，尤其是购买住房在五年之内交易必须缴纳的各种交易税费，已经使投机性购房变得越来越没有价值。 　　2.投资性购房因素依然旺盛 　　主要是城市富裕阶层已经积累了相当的货币，尤其是暴富阶层，他们置业升级是房地产市场的一股重要购买力，当这些富裕家庭在购买第二套、第三套甚至更多更好套住房。对于投资性购房者而言，由于资金对他们来说已经不是问题，购买住房也不是短期打算，他们看重的是未来五年、十年后的住房价值升值，房价的高低并不重要，重要的是只要房价继续上涨，尤其是在大幅度上涨的情况下，投资客就可以无限期持有，等待更高的价格出售。这就有点像期货交易的“逼空”行情，在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下，大量资本的源源不断地涌入，就会造成房价的一路上涨。因此，决定投资性购房的市场价格有时并不完全取决于市场的供应量与实际需求，而是取决于人们对未来价格走势的预期，调控政策对他们的影响较小。根据一些城市房管部门以及供水、电、气等单位提供的数据分析，这种“空住率”大约能达到30%～40%，最高的达60%。 　　3.改善性购房逐渐增加 　　改善性住房主体是城市40岁～60岁的中年群体，他们绝大部分都获得了福