如何有效控制房地产开发过程中规划设计阶段成本.docVIP

如何有效控制房地产开发过程中规划设计阶段成本 　　摘要：规划设计阶段是工程建设和控制工程成本的关键。它对建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否较好地发挥经济效益或使用效益，起着关键作用。 　　关键词：规划设计，有效控制，采取措施，案例分析，成本 　　 房地产开发过程中，规划设计阶段对建设项目的建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否较好地发挥经济效益或使用效益，起着关键作用，也是实现“事前控制”的关键，在该阶段进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管规划设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，规划设计对整个建设项目的效益是至关重要的，必须正确处理工程设计和工程成本的关系。 　　 合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此如何有效控制房地产开发过程中规划设计阶段的成本显得尤为重要，以下五大策略可供借鉴： 　　实行方案设计招标，优化设计 　　 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新和改进管理，采用先进技术，降低工程造价，缩短工期，提高投资效益。 　　 按可行性研究上的要求进行设计，力求做到技术上先进，功能上满足需要，经济上合理，安全可靠，而要做到这点，最主要是和采用主要的方法就是采用设计招投标，综合评定设计方案优劣。设计方案评定应遵循以下四个基本原则： 　　 1???必须处理好经济合理性与技术先进性的关系 　　 2、必须兼顾项目全过程费用 　　 3、必须兼顾近期与远期的要求 　　 4、必须节约用地和能源 　　 通过方案设计招标，对技术经济指标进行分析和对比，从中选择具有最佳经济效果的技术方案。 　　实行限额设计，有效控制造价 　　 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。 　　 因此，房地产开发企业必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平方米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 　　 限额设计的全过程实际上就是对工程项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程，全过程详见下图： 　　 限额设计工作流程 　　 　　 　　 　　限额设计的主要内容： 　　投资决策阶段要提高投资估算的准确性，合理确定设计限额目标。可行性研究报告是国家主管部门核准投资总额的重要依据，经过批准的投资估算是下个阶段进行限额设计，控制投资的目标。 　　初步设计阶段要重视设计方案比选，把设计概算控制在批准的投资估算限额内。这一阶段主要是解决建设项目经济和技术问题。在限额设计过程中，严格按照限额设计所分解的投资限额在控制工程量下进行设计，初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材料的控制。 　　工程量控制为施工图设计阶段限额设计的重点。控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。 　　限额设计应贯穿于设计工作全过程。 　　加强设计变更管理，实行限额动态控制。 　　 限额设计要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按照项目批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及预算，从而避免设计人员为了设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。 　　 因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术