某知名高档商业地产项目营销策略报告.pptVIP

营销策略思路 总体营销策略思路 从市场环境及项目现状考虑，下半年将分为两阶段考虑： 第一阶段（8-9月） 以通过活动推广及重点挖掘老业主，持续强销2号楼及1号楼已推售余量 核心策略 第二阶段（10月开始） 对1号楼未推售楼层，将根据企业营销战略及价格策略执行的考虑，以再次集中推广、认购的形式销售或持续强销（具体建议见下一个P） 营销节点划分： 2011年8-9月：1号楼16-30层，蓄客及线上新产品推广； 2011年10月：集中开盘推出1号楼未推房源16-30层；对外以“组团团购”噱头，进行线下放点（放优惠）的形式，实现快销！ 2011年12月：去化项目整体的50%； * 策略方案一： 目标：2011年去化项目整体的50% 价格策略执行：1号楼16-30层恢复建面均价9050元/平米底价体系 销售办法：集中推广、集中认购 营销节点划分： 2011年8-9月：强销2号楼特价房，持销1号楼余量房； 2011年10-12月：1号楼16-30层持续销售；根据销售速度，控制新推量； * 策略方案二： 目标： 2011年去化项目整体的40% 价格策略执行：1号楼16-30层保持现有均价体系 销售办法：不集中认购，线下持续销售，线上推广保持声音 松动价格策略，强销，抢占市场 理由： 方案一总产值比方案二总产值仅少500万；（见后表测算） 方案一提前销售周期，具有灵活的时间来应对2012年可能出现的其他市场风险（政策、回款等）； * 我们的建议： 1号楼余量 （现有价格） 套数 建面 建面均价 套内 套内均价 总产值（亿） 236 14830.19 9532.73 12057.65 11724.69 1，41 1号楼余量（9050） 236 14830.19 9230.20 12057.65 11352.60 1，36 持续塑造综合体形象及品牌形象，以地段、商业做核心支撑卖点，保持市场声音，面临冷淡的市场环境： 调整1号楼16-30层价格体系，“加大优惠折扣”，最大限度抵消价格抗性，加紧出货； 重点挖掘老业主，扩大圈层营销影响力； 定期举行业主活动、互动性较强的营销事件，吸引关注； 总体营销策略执行思路（选择方案一的前提下） 工程节点 商业外立面呈现 项目竣工备案 1、2号楼外 立面呈现 绿化景观呈现 8月 9月 10月 11月 12月 营销事件 1号楼开盘 大型商业竞猜有 奖活动启动 余量消化 第一阶段 （持续强销） 2号楼余量消化为主 1号楼余量销售为辅 第二阶段 （持续强销） 加推1号楼剩余楼层 以1号楼开盘销售为主 前期余量消化为辅 第三阶段 （持续强销） 消化产品余量 秋交会 营销阶段划分建议 余量消化 活动建议及案场管理 目的：在现有市场环境下，改变传统就产品推广说产品推广的方式，通过主题性活动，提高客户参与度，引起客户与项目的共鸣及价值认可；并将商业推出市场，为1号楼高区销售提供价值支持。 活动建议：“商业有奖竞猜” 活动时间：9月1日-9月30日 活动执行：由建议由专业网推公司操作 形式：以有奖问答的形式进行商业品牌的竞猜，并通过报媒、网络等方式进行有效互动，届时可随机抽选1、2、3等奖，送国外旅游机会或设置20万购房代金券，在开盘认购时直接冲抵房款等形式的奖励，以此吸引市场关注及客户的参与度。 活动建议： 加强对销售团队于销售淡季说辞的培训； 着力完善基础管理细节； 持续完成对老业主、老客户的电话回访； 加强销售现场氛围营造； 销售管理上： * THANKS * * * 新天泽下阶段营销策略沟通 市场环境分析 项目营销现状 下阶段营销策略 1 2 3 目录 1-7月重庆房地产概况 * 1月10日 《国十一条》 4月14日 《新“国十条”》 《国五条》 9月29日 《新“国八条”》 渝、沪两地房产税征收办法公布 1月26日 1月27日 2月22日 央行、银监局《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 3月8日 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 4月1日 四大国有银行全线取消首套房贷优惠 4月12日 《关于下达2010年全国 土地利用计划的通知》 4月13日 《关于进一步加强 房地产市场监管完 善商品住房预售制 度有关问题的通知》 3月18日 《国资委要求78家央企退出房地产业务》 《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》 3月9日 2月12日 《个人贷款管理暂行办法》 存款基准利率 上调0.25% 10月20日 12月26日 存贷款基准利率 上调0.25% 全国限购城市猛增 政