2012济南写字楼市场研究.pptVIP

Page * 山东书城项目市场研究及策划定位 第一二阶段工作报告 致：山东省出版总社(集团)有限公司 DTZ戴德梁行策略发展顾问部 2009年8月？日 商业物业 酒店物业 写字楼物业 济南市相关物业市场研究 概况 供应 价格水平 入住率 产品特征 客户特征 发展趋势 研究标准：优质写字楼（类似甲级标准，济南市场目前甲级写字楼市场尚属空白）和普通写字楼（类似乙级标准），相关标准后文将有界定。根据济南市场的现状，部分优质写字楼并不能全部满足相关要求，我们在界定写字楼级别时，将根据专业经验进行判断； 研究区域：结合济南写字楼分布特点，我行将重点对CBD区域、CRD区域、山大路/东二环区域进行专项研究，因东部高新区区域距离目标地块较远，且远离主城区，因此，不计入本次研究范围； 面积及研究时段：重点研究2002年至2008年期间，建筑面积超过2万平方米以上写字楼项目； 研究参数：供应量、硬件配置、价格水平、管理费标准、入住率及主要客户构成； 为了更为深入的研究和把握济南市写字楼市场的特征和发展趋势，本部分的研究分将对写字楼总体市场进行研究。在总体市场部分，我们将主要通过对济南市几个写字楼聚集区域的比较分析来把握写字楼市场的总体状况。 CRD区域 CBD区域 山大路 东二环 区域 本案 商业物业 酒店物业 写字楼物业 济南市相关物业市场研究 供应 价格水平 入住率 产品特征 客户特征 发展趋势 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 序号 保安较少 24小时保安，智能系统 保安 运营时间限制较大，无法满足24小时运营 可24小时运营，节假日限制进入 运营时间 入住率低，大部分国内企业，中小客户居多 入住率稳定，高于市场平均水平，租户稳定，知名度高 租户状况 水平不高，波动性大 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平 租金水平 运营 状况 自营或非写字楼专业管理公司管理 聘请国际知名物业管理公司进行那个专业的物业管理 物业管理 管理服务 非区域标志性建筑 作为所处区域的标志性建筑，可识别性强 可识别性 可识别性 没有中央自控管理系统 采用楼宇中央自控的管理系统 楼宇管理 少或者没有 先进的视频保安监视系统 安全设施 数量少、运行慢、等候时间长 稳定、充足且高速升降机系统，等候时间小于30秒 电梯设备 停车位缺乏 地上、地下停车场，停车位充足 停车设备 没有数字光纤通讯接入，没有通讯卫星等 数字光纤通信系统接入，综合布线，卫星通信，中央数据系统 通信系统 没有自备发电机 双路供电，有自备发电机 供电系统 没有热水供应 24小时热水供应 给水系统 没有中央空调和新风系统 可提供24小时可调节式中央空调，现金的新风系统 空调系统 配套 设施 基本没有大堂或大堂用于商业经营 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于星级酒店标准 公共装修 装修普通，做工一般 采用玻璃幕墙、高档石材等高档材料 外墙装修 装修 标准 无吊顶，或吊顶后层高低于2.4米 写字间净高不低于2.7米 层 高 分隔能力差，标准层面积小于800平米 大开间的空间结构形式，可自由分隔，标准建面大于1500平米 结构形式 缺乏楼层布局主线，各功能区缺乏疏导 各楼层及纵向功能布局合理、有层次 楼层布局 结构 空间 布局 基本没有绿化设施或绿化维护较差 优质的软硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需求 环境绿化 周边物业档次层差不齐 周边写字楼、酒店、公寓、购物中心及餐饮娱乐设施等高档物业 周边环境 位于城市次干道，道路较窄，公共交通不太便捷 临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式 交通情况 商务区内或商务区边缘地带 所处位置好，处于中央商务区或繁华商业区 所处位置 位置 普通 优质 指标 优 质 写 字 楼 普 通 写 字 楼 界 定 标 准 概况 商业物业 酒店物业 写字楼物业 济南市相关物业市场研究 供应 价格水平 入住率 产品特征 客户特征 发展趋势 概况 济南写字楼市场发展历程 1995年以前： 市场空白阶段 国营企业为主的计划经济时代，国营企业自建办公楼；没有出售型或出租型写字楼物业； 1995-2000年： 市场启蒙阶段 市场经济体制初步建立，民营经济快速发展，写字楼市场处于起步阶段；当规模较小，档次较低 2001-2008年： 初步发展阶段 经济快速增长期，高科技、IT产业等第三产业发展迅猛，写字楼市场雏形初现，数量增加，档次有所提升； 2009年——： 快速发展阶段 外资企业逐年增加，垄断型国企发展迅速，写字楼市场将进入快速发展期。 经过近十五年的发展历程，济南写字楼市场已出具规模，尤其是在2001年至2008年间， 济南写字楼市场初步形成CBD区域