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商品房存量潜在压力分化 杨红旭 吴晓君 ? 2012-11-12 14:48:19　　　来源：《中国地产市场》2012年第09期 　　 　　第二季度以来，房地产市场出现了一定程度的复苏。与此同时，中央一直在强调房地产调控不放松。调控的目的是为了抑制高房价，促进房地产市场健康发展。　　房价的走势除了受调控政策影响，主要由市场供求关系决定。本文通过分析近年来全国土地供应规模与商品房销售规模的关系，试图对未来几年商品房的供应情况进行预测。　　土地成交跌幅将持续收窄　　今年上半年，房地产开发企业土地购置面积为17543万平方米，同比下降19.9%。随着一二线城市房屋成交量的反弹，近期土地市场有所复苏，预计下半年土地市场继续有所升温，全年去年全国土地购置面积为36000万平方米左右，同比降幅会收窄至10%左右。　　长期来看，2000～2004年，全国房地产开发企业土地购置面积保持正增长，但增幅持续收窄。2005年，这一数据出现首次负增长，2009年突降至9年来的谷底。2010年与2011年，全国房地产开发企业土地购置面积均保持历史较高水平。其中，2011年以4.10亿平方米创下历史新高，同比增长2.6%，但增速同比回落22.6%。　　今年上半年，东、中、西部地区房地产开发企业土地购置面积分别为8079万平方米、4910万平方米、4553万平方米。2008年以前，东部与中部地区房地产开发企业土地购置面积同步性较强，均在2006年出现回落，而西部地区则一路攀升，至2007年到达历史高点。2008年后，东、中、西部地区显示出一致性，同时在2009年下降，在2010年反弹，尤以东部地区的波动幅度最大。2011年中部地区出现下降，东、西部仍然保持上升态势。　　目前，房地产开发投资的重点仍在东部地区，但已出现疲态。　　商品房销售面积正在筑底　　今年上半年，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，已经开始筑底，预期下半年跌幅还将继续收窄。2000～2007年，全国商品房销售面积均保持稳步上升的态势，2008年出现10年来首次负增长，随后连续3年缓慢回升，但增幅持续收窄，预计2012年将会与2011年基本保持持平。　　今年上半年，东、中、西部地区商品房销售面积分别为19667万平方米、9879万平方米、10418万平方米，同比降幅分别为10.9%、7.4%、10.8%。东、中、西部地区的商品房销售步调也基本一致，2007年前均处于稳步上行通道，然后同时在2008年出现明显回落，近三年则呈现回升的态势，但增速均逐步减缓。2011年，东、中、西部房地产开发企业商品房销售增长率分别为0.1%、11.3%和8.0%，其中东部地区销量几乎与2010年持平，这说明东部地区调控效果明显，而中西部地区反应滞后。另外，也可能意味着东部地区商品房市场规模已逐渐进入平稳发展期，而中西部的仍处于明显增长期。　　存量潜在压力分化　　商品房的潜在存量指截止到当年房地产开发企业待开发的商品房与已建好尚未售出的商品房之和，由于从购置土地至商品房售出至少需要1～2年的时间，因此这一指标主要反映出未来1～2年商品房库存情况。　　商品房库潜在存量为房地产开发企业土地购置面积与容积率之积减去商品房销售面积，按照全国城市商品房建设平均容积率为2.2计算， 2000～2012年6月全国共增加了约18.19亿平方米的待开发或待售的商品房。　　而根据国家统计局的数据，2012年上半年，全国商品房待售面积3.14亿平方米，两个数据相差15亿平方米。这是由于2011年至今，相当部分已购土地尚未达到预售标准，少量房地产开发企业留出部分出租或自用的商品房，此外还有部分已购置但长期闲置的土地尚未形成商品房供应。值得注意的是，2008年之前，每年商品房可供应面积远超过当年销售面积，而2008年至今，商品房销售面积已经持续三年反超可供应面积，累积潜在的存量逐年缩小，存量潜在压力也同步减轻。　　商品房潜在存销比与商品房的潜在存量一样，反映的是未来1～2年商品房市场的供求情况，为当年商品房潜在存量与当年商品房销量的比值。根据国家统计局数据测算，这一数据在2004年达到历史高点，此时的库存压力极大；而2008年达到次高峰后，商品房潜在存销比开始呈下行趋势，但下行速度逐渐减缓，整个市场回归合理的区间；2012年上半年商品房潜在存销比为1.7，低于2011年。从对2012年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，预计2012年末的潜在存销比（截至2012年6月的商品房潜在存量除以2011年7月至2012年6月的商品房销量）将持续下行，约为1.6，这意味着2013～2014年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。　　据国土资源部监