2010武汉观澜御苑B地块营销方案146P.pptVIP

乒 乓 球 室 毛 笔 字 馆 游 泳 池 游 泳 池 ◆ 小 区 道 路 ◆ 花 草 树 木 ◆ 主 题 雕 塑 ◆ 小 区 喷 泉 ◆ 休 闲 茶 亭 ◆ 沿 湖 景 观 ◆ 背 景 音 乐 3、园林规划建议 更精致 更丰富 更品位 ◆ 小 区 道 路 ◆ 花 草 树 木 ◆ 主 题 雕 塑 ◆ 小 区 喷 泉 因此，我们认为： 观澜御苑的最大价值实现关键在二期高度的！ 二期（B地块）是项目地理位置优势最好、土地价值最高的地块。 观澜御苑能否通过二期实现形象的提升和价值的飞跃，将成为观澜御苑整提形象和价值点的关键；同样二期的高度直接决定着三期的高度升值全盘的高度和汉阳造的品牌高度。 市场定位 观澜御苑，应是比肩万科金地大牌的高端占位！ 万科现象 和记黄埔现场 金地现象 万达现象 地产巨头来临， 我们应该？ 产品定位 3高产品 高品质 高品格 高品位 高品质 高品格 高品位 定位原因 原因一：我们有着先天的潜质条件， 原因二：我们还需要充分自信的同时， 原因三：我们有这样的一群客户需求， 原因四：我们还必须创造成熟的条件！ 对于原因一和原因二前面已经详细陈述，这里不再在赘述。仅对原因三和原因四进行说明。 我们的客户是谁，他们为什么需求这样的产品？ 客户需求 居住功能性好、舒适度高、有一定的精神引领和满足 市场供应 两个极端——仅满足居住功能，或过于高端的大别墅 ≠ 例：斯堡叠翠园小别墅的热销也印证了客户的这一需求。 这就是我们的机会！也是项目高端定位的原因之三。 沌口区域 客户为主 中高层领导以高端舒适产品需求为主，重视品牌影响和精神享受 蓝领技工则更为务实，重视实用性和性价比的综合优势 部分政府事业单位公务员，需求舒适度、养生、精神等综合优势 经济开发区企事业单位 原居民换房客户 学生、教师及家长 投资客户 企事业单位迁移 养生迁移客户 武汉市 迁移客户 汉阳部分刚需客户 外籍等其他客户 其他客户 91年沌口开启最早一批进入，累积了大量财富，但需求改善换房 对舒适度有了明显的提高和要求 投资兼居住的功能需求使他们共同特点，重视性价比和升值潜力 投资为主要目的，少量居住需求，重视性价比和升值潜力 因单位搬迁将在沌口长期发展，需求舒适度较高的产品 有一定的投资需求 以老年养生为主要目的，考虑的综合因素为舒适度、环境和出行的 便利性 这部分刚需客户是相对于汉阳中心的高房价而言，他们收入不高但不 至于被排挤到蔡甸等偏远郊区 4、本项目客户 5、客户来源 中高层领导以高端舒适产品需求为主，重视品牌影响和精神享受 蓝领技工则更为务实，重视实用性和性价比的综合优势 部分政府事业单位公务员，需求舒适度、养生、精神等综合优势 经济开发区企事业单位 原居民换房客户 学生、教师及家长 投资客户 企事业单位迁移 养生迁移客户 汉阳部分刚需客户 其他客户 91年沌口开启最早一批进入，累积了大量财富，但需求改善换房 对舒适度有了明显的提高和要求 投资兼居住的功能需求使他们共同特点，重视性价比和升值潜力 投资为主要目的，重视性价比和升值潜力 因单位搬迁将在沌口长期发展，需求舒适度较高的产品 有一定的投资需求 以老年养生为主要目的，考虑的综合因素为舒适度、环境和出行的 便利性 这部分刚需客户是相对于汉阳中心的高房价而言，他们收入不高但不 至于被排挤到蔡甸等偏远郊区 他们代表了沌口的中产阶级需求 例：以改善生活为主的老居户 沌口经济开发以1991年开始规划，相当一些大型企业的入驻， 带动了本区域的经济发展和人口的增加，促使对住宅的需求旺 盛； 经历了近20年的发展，当地的客户群有了积蓄，对生活质 量要求质的变化，急需改善生活和提高享受。 中产阶级 沌口中产阶级特征 以30-50岁中青年客户为主，多为已婚或已步入结婚年龄 多为3口之家（原居民多有3代同堂），重视子女教育； 工作稳定、收入较高，为武汉市中等以上收入群体； 学历一般为大学和大专以上文凭； 工作和生活十分规律，生活品质相对较好； 他们对居住的需求不仅是功能上的，还有精神层面的满足和向往； 重视品牌和生活质量带来的精神享受； 中产阶级 生活质量向 质 的转变 沌口区域产品以万科为领头羊，产品过多为功能性（送面积、 情境体验房等），对于客户需求基本上功能达到了需求，但是 对生活的质量并没有提高，生活状态比较模糊；中产阶级目前 对核心需求是舒适度的释放，才能达到本质的需求。 实现项目的3高定位，我们还必须创造什么样的成熟条件？ 请见下节-物业发展建议 第三节 物业发展建议 G1 L4 D8 L3 L1 G2 D7 D6 D5 D4 D3 D2 D1 G5 G4 G3 L2 G8 G7 G6 G 区 D 区 L 区 1、项目规划建议 1、本项